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土地一级开发管理流程

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流程图示

流程概述

流程目的

明确一级开发项目实施的相关程序，明确各部门职责、提高工作效率。

适用范围

适用于政府委托进行的土地一级开发项目（本文件简称“一级开发项目”）相关工作。

定义

一级开发项目：政府通过委托具备开发资质的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。

流程要素描述

支持文件

支持文件

略，17个支持流程图

流程CP点

一级开发项目运营策划

力求实施方案最大程序支持公司经营开发意图

一级开发项目的进度、成本管理原则

责任部门

主导部门：项目拓展部

参与部门：

规划设计部、工程管理部、成本管理部、管理部、财务资金部等

流程KPI

项目计划完成率

成本目标实现程序

实施方案质量(是否体现了公司开发意图)

输入条件

公司战略规划及年度计划

集团有关系统内土地上市的计划

输出结果

一级开发实施方案

一级开发项目移交

土地一级开发管理流程

流程CP点描述

CP点

对流程的影响

控制要点

难点／风险点提示

一级开发项目运营策划

明确对一级开发项目整体经营开发目标，包括进度、成本目标、控规方案初步方向等

·由管理部牵头组织，相关部门配合；项目拓展部负责在总体目标下日常工作的跟进和协调

·一级开发项目受外部政策影响较大，开发运营计划尽可能预估各种因素

力求实施方案最大程序支持公司经营开发意图

实施方案是整个一级开放项目的指导文件，对公司一级开发项目的收益、未来二级开发的方向等有重要影响

·对外报审的实施方案，需经公司决策会议予以确定

·充分挖掘土地总体规划和城市总体规划条件，最大程序实现公司意图

一级开发项目的若干管理原则

一级开发项目亦应遵循项目管理原则实现过程中的目标控制

·主要是进度、成本和供方管理

——

工作程序：

取得一级开发权

项目拓展部负责收集、分析、筛选各种渠道获取的一级开发项目信息，尤其是及时了解跟踪集团系统内土地状况；项目拓展部每年初拟订《公司年度土地储备计划》，根据集团公司要求、公司战略规划和年度经营要求，对一级开发项目进行规划、确定发展目标。

项目拓展部依据公司审批的《公司年度土地储备计划》，收集一级开发土地信息并进行分析，确定意向土地后，编制《项目立项申请》（立项申请内容应包括项目基本情况，征地拆迁成本、市政条件及成本、一级开发总成本等），统一由项目拓展部报公司主管领导审批。

编制项目可行性研究报告及工作计划

按照《一级开发项目可研工作流程图》，项目拓展部组织项目可研论证（可研报告需包括征地方案、拆迁方案、市政建设方案、控制性详细规划等），并组织公司决策会。参加部门：项目拓展部、规划设计部、工程管理部、成本管理部、财务资金部、管理部负责人及主管领导，常务副总、总经理参会，总经理审批后，报党委会讨论通过后上报集团公司。

相关部门职责分工如下：

项目拓展部组织编写可研报告；

项目拓展部组织制订征地工作方案、拆迁工作方案、了解并提供土地权属等相关信息，项目部配合，配合成本目标、开发节点的确定；

工程管理部负责制订市政实施方案及一级开发工程进度安排；

成本管理部负责一级开发项目成本测算；

财务资金部负责进行一级开发动态测算；

规划设计部落实一级开发规划情况。

一级开发权取得：

如需经过招标程序的，由项目拓展部按照《招标方式获取一级开发权工作流程图》，取得中标通知书、并组织签订土地一级开发委托协议；

如一级开发主体为土地整理储备中心，我公司负责实施一级开发的，由项目拓展部负责协调土地整理储备中心，签订一级开发委托书。

项目部或项目拓展部负责土地接收（如成立项目部由项目部负责；如不成立由项目拓展部负责，以下不再特别说明）。

项目运营策划

项目运营策划应以一级开发项目实施方案为编制依据，结合项目实施情况，力求保证公司经营管理意图的实现。

一级开发权取得后，管理部启动一级开发项目运营策划，相关部门配合：

管理部：启动并组织相关工作，组织确定一级计划节点，汇总相关部门成果，形成《一级开发项目运营策划书》；

项目拓展部：配合完成项目开发节点的确定；

项目拓展部和项目部：配合确定项目成本目标、确定项目开发节点；

规划设计部：配合参与，解释控规方案相关咨询；

成本管理部：组织编制项目的成本目标；

工程管理部：提出市政建设相关工作进度计划。

管理部汇总形成《一级开发项目运营策划书》，组织相关部门研讨评审后，组织项目运营策划决策会议、相关部门汇报本专业部分，管理部、项目拓展部、规划设计部、成本管理部、工程管理部、财务资金部、市场营销部、