《物业管理条例》确立的七项基本制度.pdf

《物业管理条例》确立的七项基本制度

《物业管理条例》确立的七项基本制度

为了规范物业管理活动,维护物业管理当事人的

合法权益,《物业管理条例》(以下简称《条例》)突出建

章立制的重要作用,确立了以下七项物业管理的基本

制度.

一

是,业主大会制度.

各地在物业管理实践中,大多采用业主委员会制

度,即由业主召开会议,选举产生业主委员会,代表全

体业主行使有关物业管理的权利.从实践效果来看,业

主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促

进作用.但由于该制度集决策和执行于一体,缺乏有效

的监督机制,难以体现全体业主的意愿,有违权责一致

的原则.在实践中,有少数业主委员会成员侵害大多数

业主的利益,也有的住宅小区发生业主委员会作出换

聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定,但

遭到大多数业主反对,导致矛盾产生.鉴于以上认识,

《条例》确立了业主大会和业主委员会并存,业主大会

决策,业主委员会执行的制度.规定物业管理区域内全

体业主组成业主大会,业主大会代表和维护物业管理

区域内全体业主的合法权益.同时,明确了业主大会的

成立方式,职责,会议形式,表决原则以及议事规则的

主要事项,规定了业主委员会的产生方式,委员条件,

职责,备案等.业主委员会作为业主大会的执行机构,

可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作

出决定,但重大的物业管理事项的决定只能由业主大

会作出.这一制度有利于维护大多数业主的合法权益,

保障物业管理活动的顺利进行.

为了规范业主大会,业主委员会的运作,加强监督

管理,《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履

行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与

物业管理无关的活动.

二是.业主公约制度.

物业管理往往涉及到多个业主,业主之间既有个

体利益,也有共同利益.在单个业主的个体利益与业主

之间的共同利益发生冲突时,个体利益应当服从整体

利益,单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共

秩序和公共利益的有关规定.鉴于业主之间在物业管

理过程中发生的关系属于民事关系,不宜采取行政手

段进行管理,《条例》对各地实施物业管理中已具有一

定实践基础的业主公约制度进行了确认,规定业主公

约对全体业主具有约束力,规定建设单位应当在销售

物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用,维

护,管理,业主的公共利益,业主应当履行的义务,违反

公约应当承担的责任等依法作出约定.建设单位制定

的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益.业

主大会有权起草,讨论和修订业主公约,业主大会制定

的业主公约生效时临时公约终止.业主公约是多个业

主之间形成的共同意志,是业主共同订立并遵守的行

为准则.实行业主公约制度,有利于提高业主的自律意

识,预防和减少物业管理纠纷.

三是,物业管理招投标制度.

物业管理是市场经济的产物,竞争是市场经济的

基本特征.为了扭转房地产开发企业自建自管,因建管

不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面,保障业主

自主选择物业管理企业的权利,同时也为物业管理企

业参与平等竞争创造机会,《条例》突出了推行招投标

对于促进物业管理健康发展的重要作用,提倡业主通

过公平,公开,公正的市场竞争机制选择物业管理企

业.鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离

的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业

管理企业.并对住宅物业的建设单位,应当通过招投标

的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规

定.

:.

一

四是.物业承接验收制度.

物业承接验收是物业管理的基础工作.目前,在物

业管理过程中,老百姓反映强烈的质量缺陷,配套设施

不完善等热点问题,多数是在开发建设阶段遗留下来

的.由于建管不分,依附于房地产开发企业的物业管理

企业往往无法进行严格的物业承接验收.还有一些物

业管理企业一味偏重市场份额的扩大,在物业承接验

收时敷衍了事.对业主的投诉,房地产开发企业和物业

管理企业相互推诿.为了明确开发建设单位,业主,物

业管理企业的责,权,利,减少物业管理矛盾和纠纷,并

促使开发建设单位提高建设质量,加强物业建设与管

理的衔接,《条例》规定物业管理企业承接物业时,应当

对物业共用部位,共用设施设备进行查验,应当与建设

单位或业主委员会办理物业承接验收手续,同时规定

建设单位,业主委员会应当向物业管理企业移交有关

资料.

五是,物业管理企业资质管理制度.

物业管理具有一定的特殊性.物业管理服务实质

上是对业主共同事务进行管理的一种活动,带有公共

产品的性质.在物业管理区域内,物业管理企业要依照

全体业主的授权