碧桂园工程维修服务部工作手册.docxVIP

广东碧桂园物业服务股份有限公司

前 言

物业管理，作为房地产企业发展的延伸，在房地产开发中发挥着极为重要的作用，成为品牌发展前进的基石。碧桂园物业风雨二十年，时代在变，但物业人“用心关怀每一位住户，细心做好每一件小事”的承诺不变。我们坚持以服务铸就品牌，以品牌承载服务，用行动垒砌登顶“服务高品质，中国好物业”的砖石，为客户度身设计个性化的优质服务产品。展望未来，碧桂园物业管理将继续朝着专业化、社会化、市场化不断迈进，共同书写出客户满意、企业发展、行业进步、社会和谐的崭新篇章。

本手册汇集了碧桂园二十多年来社区物业服务的管理经验，从现场管理和业务实操的角度对客户服务、环境管理、安全管理、设备维护、案场服务等各岗位工作进行阐述，并经过公司优秀管理者与高级技术人员的广泛审议以及不断修订，最终汇编成一线员工从事物业管理服务工作的标准化作业指导书，为现场服务提供可行的实施标准，为新员工上岗提供专业的培训教材，为推动公司标准化、精细化管理贡献力量。在此，由衷的感谢所有参与本手册编写的同事！

由于编写时间仓促，书中的不足之处，敬请读者提出宝贵意见，在此深表感谢！

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目 录

工程维修服务部组织架构和岗位职责 1

岗位操作服务规范 4

办公环境7S管理操作规程 9

交接班管理制度 14

工程维修安全作业管理规程 16

突发事件应急处理流程 21

设备故障、事故分析、问责处理制度 26

物品申领管理操作规程 29

劳保用品管理规程 31

工程维修零配件、材料管理规程 33

工程维修服务部工具管理规程 36

工程维修服务操作规程 39

工程招标管理办法 46

工程管理控制程序 50

物业标识使用操作规程 59

物业设备机房制度、工程类标识布置指引 61

委外业务管理制度 92

公共设施、共用部位管理规程 108

钥匙管理制度 112

机房管理制度 114

电梯管理规程 117

供配电设备管理规程 124

发电机管理规程 132

二次供水设备及管网管理规程 137

消防设施设备管理规程 144

监控及技防设备管理规程 156

门禁道闸设备管理规程 160

泳池设备及管网管理规程 163

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污水处理设备及管网管理规程 167

排水设备及管网管理规程 172

空调暖通设备管理规程 177

防雷设施设备管理规程 182

公共照明设施管理规程 184

房屋本体检查维护规程 187

电瓶车维修管理规程 191

水、电能耗管理规程 193

37附 录 195

广东碧桂园物业服务股份有限公司版权所有

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版权所有 [2018年6月V3.0]

工程维修服务部组织架构和岗位职责/BGYWY-GZY-01 11

1.0目的

工程维修服务部组织架构和岗位职责

加强部门管理，规范岗位职责及权限，建立逐级管理体系，健全设施设备管理、维护、

使用和安全管理。

工

程

2.0适用范围 维

适用于广东碧桂园物业服务股份有限公司。 修服

务

定义 部

工

组织架构是指一个组织的管理关系和权限划分。 作

岗位职责是指本岗位工作要求必须完成的工作内容和责任。 手

册

工程维修服务部副经理4.0组织架构图

工程维修服务部副经理

工程维修服务部经理

工程维修服务部经理

土建维修技工水电维修技工

土建维修技工

水电维修技工

维修组领班

泳池设备技工

消防设备技工

弱电设备技工

供电设备技工

给排水设备技工

电梯技工

设备组领班

岗位职责

工程维修服务部经理（副经理）职责

执行公司岗位责任制、操作规程等各项规章制度，完成上级安排的各项工作。

负责与其它部门、委外维保单位的沟通协调工作。

加强安全管理，落实安全作业制度。

规范设施设备管理，保证设施设备高效、低耗、安全运行。

22 工程维修服务部组织架构和岗位职责/BGYWY-GZY-01

健全设施设备档案，编制设施设备台账，设置设施设备标识。

制定设施设备年度维护保养计划和巡查标准，并监督落实。

制定部门年度费用预算，加强管理成本控制。

撰写部门年、月度工作计划和工作总结。

编制部门应急预案，建立应急机制，处理突发事件。

工 5.1.10制定每月各公共区域水电使用统计及水电能耗分析报表，落实节能降耗、技术改

程

维 造措施。

修 5.1.11负责工程维修特约服务、公共设施设备维修的管理工作。

服

务 5.1.12负责房屋、公共设施设备的前期介入、承接查验工作