- 1、本文档共4页,可阅读全部内容。
- 2、原创力文档(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
不动产投资案例分析
一、项目背景
1、项目背景介绍及投资诉求
A集团有限公司(下称“A公司”)成立于1999年,是一家以房地产投资为主的综合性
集团企业,旗下拥有房地产开发、物业管理、基金、商业经营等二十余家公司。A公司的实
际控制人为王先生,王先生持有A公司100%股权。
A公司下属全资子公司B置业开发有限公司(下称“B公司”)以招拍挂方式取得广州市
XX区的一块商业用地(下称“项目地块”),占地面积13,047㎡。B公司现有银行融资余额
为1亿元,以项目地块提供抵押担保。
现A公司拟就该项目地块进行融资,融资规模4亿元,用于归还银行债务和项目开发建
设,还款来源主要为项目地块的销售回款。
2、A公司基本情况
截至2017年6月30日,A公司总资产36.5亿元、净资产29.4亿元;2016年度营业收
入13.83亿元、净利润2.74亿元;A公司最近三年财务报表均由广州XX会计师事务所审计
并出具无保留意见的审计报告;最近一期财务数据未经审计。
A公司目前不存在对外融资,过往也没有不良的信用记录;A公司对外有6笔保证担保,
担保金额合计8.62亿元,所担保债务余额6.86亿元。A公司无对外法律诉讼、被执行情况。
3、项目公司(B公司)基本情况
B公司成立于2012年,注册资本为1,000万元,A公司持有B公司100%股权,且已缴
足注册资本。B公司名下主要资产为广州市XX区的一块商业用地,是其于2013年通过招拍
挂方式获取,土地价款(有票成本)为9,000万元。
截至2017年6月30日,B公司总资产1.94亿元(其中,存货9,000万元为土地成本)、
净资产863万元;2016年度营业收入0元、净利润-106万元;财务数据未经审计。
B公司目前对外融资金额为1亿元,债权人为工商银行,年利率为7.5%,到期日为2017
年8月30日,B公司以项目地块提供抵押担保。B公司无其他对外担保,过往也没有不良的
信用记录。B公司无对外法律诉讼、被执行情况。
1
4、项目地块基本情况
1)项目基本数据:
占地面积:13,047.0㎡
总建筑面积:54,000.0㎡
计容建筑面积:42,000.0㎡(其中:商业面积42,000.0㎡)
不计容建筑面积:12,000.0㎡
车位(地下车位):350个
容积率≤3.3
建筑密度≤30%
绿地率≥40%
2)项目区位
项目位于广州市XX区。
3)项目周边
附近有万科、保利等住宅小区,有中学、小学、商场等配套物业。
4)项目开发进度
项目于2014年办理《国有土地使用证》、2015年4月办理《建设用地规划许可证》、2016
年1月取得《建设工程规划许可证》,项目目前在做设计方案,预计2017年3季度可取得施
工证,2018年6月底前可达到预售条件;开发及销售全周期预计约2年;
5)项目设计方案
项目规划为公寓产品,均为45-70平方米的小户型产品,另有350个地下车位。
6)土地市场研究
2016年12月19日,XX开发商通过公开竞买摘得XX地段商业用地,距离本项目2.5
公里。项目出让用地面积40,793.6㎡,容积率≤3.3,折合楼面地价12,688元/㎡,溢价率
132.6%。
7)周边市场销售情况及竞品
附近具有不少公寓产品,目前保利XX项目在售公寓均价21,000元/㎡,车位17万元/
个。预计本项目未来销售均价为22,000元/平方米,车位18万元/个。
8)估值情况
根据XX评估机构以2017年7月31日出具的评估报告显示,项目地块的土地评估价值
为6亿元。
2
二、问题
1、项目测算简表:
合计商业(公寓)车位备注
可售面积
销售均价
1、销售收入(万元)
2
文档评论(0)