酒店式公寓的调研分析及对青岛项目的建议模板.docVIP

第四节酒店式公寓调研分析及对青岛项目标提议

一、酒店式公寓调研分析

1、酒店式公寓发展

酒店式服务公寓概念，始于1994年，意为“酒店式服务，公寓式管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当初旅游区内租给游客，供其临时休息物业，由专门酒店管理企业进行统一管理，现有酒店性质又相当于个人“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓雏形。很快以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者好评。伴随发展又飘洋过海，现在已遍布全球。

中国酒店式公寓最早出现在深圳。当初，因为深圳是中国改革开放前沿阵地，也就最早吸收了外来信息。以后在上海、北京等地全部有发展。由此可见该类物业通常全部出现在比较发达大城市或是部分旅游区。

中国酒店式服务公寓经过几年发展，在原有基础上已经形成自己特点，含有“自用”和”投资”两大功效。和传统酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务愈加家庭化。因为它吸收了传统酒店和传统公寓优点，所以，备受投资人士和在中国工作外籍商务人士青睐。

酒店式公寓特点

酒店式公寓，意为“酒店式服务，公寓式管理”，是亚洲兴起一个只做服务、没有任何酒店经营纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店服务功效和管理模式，又吸收了信息时代写字楼特点，拥有良好通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一个综合性很强物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多个功效于一体。

酒店式公寓户型，从几十平方米到几百平方米不等，能够满足使用者个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套家居设计和电器。对于不一样户型也有不一样格调，在服务上依据住户要求提供酒店式服务同时，隶属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。

酒店式公寓项目本身设计也是个性化，它不能流于通常形式，因为酒店式公寓用户群是著名跨国企业高级职员、经理、总裁等，她物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景物业企业进行管理，这就消除了房东对物业管理企业水平怀疑，能够为住客提供高级、到位多种服务。

选择酒店式公寓自住最大特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时能够得到酒店式多种服务，如洗衣服、更换被单等。通常酒店式公寓公共设施均类似酒店，所以居住者身份和气派也可彰显。伴随大家生活水平及生活品味提升，大家对生活质量要求也随之提升。酒店式公寓能够满足这一特定人群这种需求。

2、和公寓式酒店区分

和此同时，现在市场中还有另一个形式物业，就是公寓式酒店。简单地说，就是设于酒店内部公寓形式酒店套房，此种物业特点在于：

其一，它类似公寓，拥有居家格局和良好居住功效，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。

其二，它配有全套家俱电器，同时，能够为客人提供酒店专业服务，如室内打扫、床单更换和部分商业服务等。它现有公寓私密性和居住气氛，又有高级酒店良好环境和专业服务。四星级以上公寓式酒店提供服务则更为周到，它服务就包含餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。

从服务上看，酒店式公寓和公寓式酒店几乎没什么差异，它们之间本质区分在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权酒店。而公寓式酒店却没有产权。

3、和传统酒店区分

酒店式服务公寓和传统酒店本质区分在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，因为拥有产权业主居住或委托酒店物业管理企业统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权酒店。

我们认为，伴伴随一个新投资、消费热点出现，酒店式公寓在销售、经营和管理上还面临以下部分新课题：怎样建立独特营销模式，吸引更多投资者作销售对象；怎样对酒店式公寓进行统一经营，取得收益并确保投资回报率；怎样引进全新管理模式来平衡区分于住宅物业管理和酒店服务管理酒店式公寓物业管理等。

4、酒店式公寓市场诱惑力

市场人士分析“商住”之所以能吸引用户关键原因是：

第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。

第二、“住”得舒适。因为它吸收了传统酒店和传统公寓优点，所以一推出即备受商务人士欢迎。

第三、产权问题。拥有产权能够让业主居住得安心、放心。必需时还能够出让自己产权，回收投资，无疑降低了投资风险。

5、酒店式服务公寓用户

酒店式服务公寓关键针对居住市场中较长久居住居民。即使没有特定标准，较长久居住定义通常在六个月或以上。这个市场关键客人有长久出国生意人及其家人，长久在外跨国企业高级管理人员及其家人和正在放长假家庭。

据我们对深圳酒店式公寓市调得悉，酒店式公寓消费人群关键包含海内外常驻深圳机构商务人员、管理人员、技术人员。因为她们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。因为住房补助高，她们往往会和家眷租住品质好高级公寓，这么便形成了一个庞大酒店式公寓消费群体。

另外，还包含常常往来深圳内地及海外商务人员