购房指标转让合同的效力及风险.doc

购房指标（名额）转让协议的效力及法律风险

购房指标转让反悔，数年情谊付东水

为了赚取购房指标转让费，为了低价购房，芮某将其单位职工团购房指标卖给了熟人李某，李某支付了4万元的购房指标转让费，全额支付了购房价款及相关费用，但两年过去了，房价上涨了，芮某反悔了，主张《购房指标买卖协议》未经其妻子批准，应属无效，规定收回房子。2023年10月，盘龙区人民法院一审判决芮某与李某签订的《购房指标买卖协议》有效，双方应当继续履行本协议。

4万元“卖”购房指标

2023年3月，芮某所在的省级单位正在组织职工团购商品房，地段不错，价格也便宜，但是，芮某年事已高，不想加重经济承担，但白白“浪费”自己的购房指标又不划算，于是决定，先把指标应承下来，再转卖给别人，至少能赚点转让费。获得购房指标后，得知跟随女儿学琴的学生家长李某想要购房，于是，芮某与李某商议将其购房指标转让给李某，李某支付其一定的转让费。双方商定后，2023年4月，芮某与李某签订了《购房指标买卖协议》，约定：芮某将其购房指标转让给李某，李某一次性支付芮某4万元转让费，芮某放弃购房权；芮某不再支付与购买长丰区星泽园社区房产权相关的任何费用；芮某协助李某办理产权过户手续。由李某支付星泽园社区房屋产权有关的任何费用，李某支付房款后拥有该房屋的产权；由于团购房的购买人名称是芮某，李某以芮某的名义缴纳的购房款，房屋的所有权属于李某。协议签订后，李某于当天支付了芮某4万元的转让费，同时向开发商支付了15万元的购房定金。2023年8月5日，芮某与开发商签订了商品房购销协议，约定芮某向开发商购买位于昆明市新亚洲体育场长丰区星泽园社区房屋，交房时间为2023年12月31日前。同日，李某支付了所有剩余房款及房屋维修基金、工本费等相关费用。

房价上涨惹纠纷

2023年以来，昆明市房价迅猛上涨，李某当初以芮某名义购买房子由3200余元每平方米，到2023年4月，已经上涨的7000元左右每平方米。2023年5月，李某规定芮某交付房屋，芮某表达“指标不卖了”，“房子要收回”。这个消息对于李某家来说无疑是非常震惊的，在此之前，因李某的孩子跟随芮某的女儿学琴，两家的关系也是不错的，并且此时，已时隔一年，已以芮某的名义缴纳了所有的房款50万余元及4万元的转让费。其后，李某多次要芮某协商，芮某态度都十分强硬，坚决要收回房子，拒不向李某交付房子。

2023年6月，李某将芮某起诉至盘龙区人民法院，规定确认芮某与李某签订的购房指标转让协议有效；芮某继续履行协议，协助李某办理房屋过户手续。

法院审理此案时，被告称诉争房屋是其以单位职工身份名义进行购买，购买时与开发商做了特别约定，不允许个人随意转让购房资格，且诉争房屋系其与妻子王某共同共有，原告没有证据证实第三人王某曾授权给被告芮某，芮某擅自处分共有财产的行为无效，故原、被告于2023年4月签订的《购房指标买卖协议》属无效协议。同时，反诉诉请判令解除其与被反诉人李某签订的《购房指标买卖协议》。

第三人王某称：诉争房屋系芮某与王某共同共有，被告芮某与原告签订《购房指标买卖协议》其不知情，被告芮某擅自处分共同财产的行为无效，且诉争房屋系被告购买的预售商品房，原、被告在签订购房指标转让协议时，被告未依法登记领取所售房屋权属证书，且至今被告仍未取得该房屋权属证书，未依法登记领取权属证书的房地产，依法不得转让，故被告芮某与原告签订的《购房指标买卖协议》系无效协议，请求驳回原告的诉讼请求。

法院认为：一、关于原、被告签订的《购房指标买卖协议》是否有效的问题。我国法律规定，协议是当事人之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，依法成立的协议受法律保护。本案中，原、被告所签订的《购房指标买卖协议》的标的物系经登记备案的预售商品房，就该房屋所发生的再转让行为并不违反法律、行政法规的强制性规定。本案被告辩称房屋是被告以单位职工身份名义进行购买，购买时与开发商做了特别约定，不允许个人随意转让购房资格，故原、被告签订的《购房指标买卖协议》无效的理由不能成立。同时，涉案房屋系被告芮某与第三人王某在夫妻关系存续期间共同取得的房产，属于夫妻共有财产。从本案被告芮某与原告签订协议到原告李某主张权利长达二年之久，王某均未提出异议，原告有理由相信被告的妻子王某知道或者应当知道该房已转让别人，被告芮某与原告签订购房指标买卖协议，是对其夫妻共有财产进行转让的行为，原告完全有理由相信被告芮某的处分行为代表了夫妻双方的共批准思表达，被告芮某以涉案房屋系共同共有，王某不知道或不批准为由对抗善意第三人李某的主张不成立，原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《购房指标买卖协议》已依法成立并生效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除协议。

二、关于原、被