北京荷兰小镇策划方案.doc

北京成业行房地产信息征询有限责任公司

“荷兰小镇”策划方案

第一章北京市场概况及区域产品分析

第二章产品项目定位及目的客户、评估

第三章产品规划及户型设计方案

第四章项目的环境设计建议

第五章产品销售组织及价格策略

第六章销售执行策略

第七章广告宣传组织策略

第八章物业管理的建议

北京市场概况及区域产品分析

世纪之交的住宅市场将是结构性发展及开发供应的高峰期。来自建设部的信息表白：住宅在此后的一段时期内仍将保持较大的发展规模，1999年京城新开盘的商品房项目创了记录，达111个，平均3.3天推出一个新楼盘，这些项目总建筑面积达2023万平方米，竣工面积1519.9万平方米，1999年前十一个月，全市累计销售商品房221.9万平方米，其中，销售给个人126.1万平方米，估计1999年全市商品房的总销售量达成250万平方米，但这里面有40%是集团购买，今年这部分购买力将不复存在，假如把今年全市的销售量定在200万平方米，那么1999年推出的这111个项目的总建筑面积可以在楼市中足足卖2023，1999年上市的新楼盘中中高档占较大比重，许多的开发商把项目定在中高收入阶层，即成功人士的身上，但这些人不也许年年买房，所以今年年终空置的商品房数量至少要翻一番达成700万平方米，适合有购房需求的普通居民的商品房仍有需求空间。

去年新盘推出的特别多甚至平均三天一个新楼盘。今年新楼盘会超过去年，因素是：一、四环以内的工厂移郊，土地供应量增大，地价低，促使开发商投资；二、“入世后”开发商融资形式更乐观；三、国家还会进一步支持房地产开发。四、国务院对中关村科技园区的开发投入会吸引大量的房地产投资商进入海淀区，今年新开项目将会更多的集中在海淀区。

预计今年北京竣工居民住宅800万平方米，其中经济合用房100万平方米。

经济合用房：去年在住宅市场上最抢眼的明星就是经济合用房了，可以用“火爆”来形容，出现了天通苑、今日家园等项目排队购买的少有现象，天通苑二期1200套不到一个星期告罄。预计今年经济合用房还会受到市场吹捧，特别是购买自住房的普通居民，价低质不次的经济合用房是他们的首选。2023年政府投入95.6亿元，开复工918万平方米，计划竣工100万-150万平方米。这一市场供应会对5000元以下的商品房市场的有效需求产生重要拉力。逼迫普通商品房住宅一定要有优秀的品质，耐得住百般挑剔。

写字楼市场：1999年共有15栋写字楼入伙，总计67.9万平方米比1998年减少43.1万平方米，2023年又有东方广场、中都大厦、世纪金融中心、名人广场、北京科技会展中心、远洋大厦、凯旋大厦等一批写字楼落成，总建筑面积98万平方米，使总存储量达525.8万平方米。这些在建写字楼已租出或售出一部分，从需求上讲中资公司还要大面积地购买写字楼，特别象金融业、IT行业，而外资公司也有ABB、诺基亚计划租赁上万平方米的写字楼，但总体上，写字楼仍处在供大于求的状态，在中国加入世贸后，不能指望需求量会急剧增长、市场形式迅速好转。由于世贸对中国经济的影响、对外资进入中国的促进作用是一个渐进过程，要消化现有存量及未来的写字楼需要一段时间，总的来说，2023年市场竞争仍然剧烈，租金售价将低点徘徊一段时间后，才有望回升，而写字楼的空置率则有也许接近40%。

外销物业：在供应方面，1999年的外销公寓供应量与1998年基本持平。然而需求却出现了明显滑坡，许多项目的销售停滞不前导致资金不能及时收回，许多本应于1999年入世的项目不得不拖到2023年。2023年嘉慧苑、朝阳园、新世界二期、嘉和丽园、紫竹花园、鸿安大厦、汇欣大厦、中国第一商城、京华豪园、世纪豪庭等项目落成，共提供公寓5486套总建筑面积约为150万平方米；外销高档商场在1999年，呈现下滑趋势，基本上是有价无市，2023年，将有东方广场、新世界二期、盈科中心等商场开业，共提供面积：20万平方米。

大学生公寓：大学生公寓掀起京城房地产新热潮，拥挤的宿舍、满床的书本、架空的电脑…….并且随着教育的日渐开放，如今，北京医科大学、人大、清华大学等许多学校都在建学生公寓以缓解现有的宿舍超员的压力。但是，大部分学校的资金有限，贷款也不容易拿到的。就在1999年年终，北京市计划在西城区西、北、东的高校集中地，兴建十二处共100万平方米的大学生公寓区。位于海淀区知春路的“大运村”是本市第一处校外学生公寓，预计将在2023年4、5月份建成，总建筑面积18.7万平方米；新近公布的朝阳区梆子井大学生公寓，总建筑面积5.8万平方米。

综上所述，2023年：内销项目计划竣工面积：800万平方米、住宅复开工面积：480.