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房地产营销渠道
房地产商品投放市场进行交换需要通路营销学称为营销渠道。房地产发展商开发的房地产
，
商品如何以最快的速度、最佳的经济效益、最低的费用支出流通转移到顾客手中营销渠
，，
道的选择和控制相当重要。房地产营销在多种渠道并存的前提下中间商代理商、策划商
,()
的作用会越为越被重视。选择房地产中间商可以采用招投标方法但需公正规范。
第一部分房地产营销渠道类型
一、房地产直接营销渠道
房地产发展商自己承担全部流通职能直接将房地产商品销售给顾客。在现行的我国房地产
，
营销渠道中直接营销渠道仍是主导的营销渠道。
，
1、直接营销渠道的优点
房地产发展商控制了开发经营的全过程可以避免某些素质不高的代理商介入造成的营
(1)，
销短期行为如简单的将好销楼盘单元销售出去造成相对难销的楼盘单元积压。
,，
产销直接见面便于房地产发展商直接了解顾客的需求购买特点及变化趋势由此可以较
(2),,，
快的调整楼盘的各种功能。
2、直接营销渠道的弱点
⑴一般来说房地产发展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性非
,
常强的工作。房地产发展商直接营销难以汇集在营销方面确有专长的人才难以形成营销
，，
专业优势这样在相当程度上影响营销业绩的提升。
，
房地产发展商直接销售会分散企业人力、物力、财力分散企业决策层精力搞不好会使
(2)，，,
企业顾此失彼生产和销售两头都受影响。
,
二、房地产间接营销渠道
房地产发展商把自己开发的房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售称为房地产间接
，
营销渠道。间接营销渠道和以下所述的“第三种”营销渠道越来越被发展商所重视并积极尝
试。
1、间接营销渠道优点
有利于发挥营销专业特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、
(1)
现场销售接待等各方面的营销人才便于从专业上保证发展商开发的房地产商品销售成功。
,
有利于发展商集中精力缓解人力、物力、财力的不足重点进行开发、工程方面的工作。
(2)，
2、间接营销渠道弱点
⑴我国目前的房地产中间商良莠不齐专业素养和职业道德水准差异很大。如果一些房地产
,
发展商被一些专业素养和职业道德低下的中间商花言巧语所迷惑放手让他们代理销售会对
,，
房地产商品的营销带来很大的危害。
如果代理商销售业绩和发展商自己销售预计的业绩基本持平在这种情况下发展商支付的
(2),
销售费用会“得不偿失”。发展商支付给代理商的销售费用如
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