房地产策划案例柏林城.pptx

柏林城营销策划方案1.项目梗概2.区位分析3.整体定位4.推广构想5.营销规划6.计划实施7.相关设计8.产品建议9.本案总结PART1项目梗概项目梗概一、项目简介柏林城项目位于山东省莱阳市，地处胶东半岛中心位置。北接烟台，东衔威海，南临青岛、日照，西近潍坊，交通位置优越。本项目预计建设一个欧洲风情生活小镇。充分利用白龙河等自然资源，打造生态、自然、健康、休闲、绿色的生活理念与生活氛围，使小镇成为莱阳市最好、最具品质、受人喜爱的居住区。总体布局结构为：“一轴、一带、六片区”：1、“一轴”：指贯穿区域的景观主轴。2、“一带”：指白龙河横贯的滨水景观带。3、“六片区”：此项目功能分区，主要分为：意大利风格住区、南加州风格住区、地中海风格住区、法式风格住区、英式风格住区及商住混合区。项目梗概二、自身分析SWOT分析法：S（Strengths）优势：1.建筑外观采用欧式风格，独树一帜；2.超高绿化率；3.以花园洋房为主，超高舒适度和稀缺豪宅；4.高端定位，吸引客户眼球；5.本区域唯一一个风格新颖，高品质、高质量、高内涵豪宅。W（Weakness）劣势：1.开发成本高，出售价格高；2.户型选择较少；3.周边配套不足4.地段较偏。O（Opportunity）机会：1.本区域唯一，也是第一个高品质花园洋房产品；2.本区域新富阶层购买力流向本项目；3.市场消费潜力将被项目所激起，势必呈现井喷势头。T（Threat）风险：1.本区域客户对于新颖高端产品的认可程度。项目梗概劣势、风险的转化与应对：劣势：1.由于开发成本与自身定位所造成的售价高昂；2.由于自身定位造成的户型较大，可选户型较少；3.本区域属于新开发地区，周边配套不足；4.地段偏离市中心。转化：1.本产品的突出特点即为高品质，面向消费群体为中高端客户群体，必须以较高的售价标榜出高端的产品定位，也是对其品质的有效证明；2.本产品主要为事业有成型中产阶层人士，与年龄稍长的退休领导所精心打造，此客户群中，家庭成员数量多位3~6人，并分老中两代家庭，大户型则可以有提供宽敞空间及有效分隔空间。3.项目本身规划有一条商业街、滨河公园和学校等；区域本身也属政府重点规划新区，周边配套正在逐步完善。4.区域的选择充分体现了“静谧安居”的开发理念，并且区域尚属价值洼地，有效保证了居住舒适度，升值潜力大。项目梗概劣势、风险的转化与应对：风险：1.由于独树一帜的产品特性所造成客户认同程度的不确定性。应对：1.本产品的推广形式将使“高端豪宅”“花园洋房”等时兴概念深入人心，凸显时下流行的“高端大气上档次”，在提供客户认知度的同时，使其对于项目趋之若鹜。项目梗概小结通过以上分析，本项目的特性主要基于以下几点：1.花园洋房，品质高；2.宽敞户型，大豪宅；3.高端定位，售价高；4.升值潜力，宜投资；5.风格新颖，易辨识。项目特点主要满足的客户群体的以下需求：1.对于舒适空间的需要；2.对于新式生活的向往；3.对于自身价值的彰显；4.对于房产投资的信心；5.对于审美态度的认可。由此，我们可以大胆地推定，本项目进入市场后，将为枯燥乏味的本地市场注入一针强心剂，并成功将消费群体的注意力集中到本项目上，来推动本项目的热销。PART2区位分析区位分析莱阳，中国山东省东部烟台市的一个县级市。1987年莱阳撤县设市，是中国首批对外开放的沿海城市之一。是连接胶东半岛各地的交通枢纽。莱阳属温带季风型大陆性气候，地势北高南低，北有低山丘陵，南有平原沃土。下辖5街道13镇，面积有1734平方公里，人口有87.6万人。一、地理位置项目位于莱阳市柏林庄街道，距市区核心功能区仅需10分钟车程，退可享宁静生活，进可观繁华都市。区位分析二、交通状况莱阳地区有多条国家级、省级公路穿越境内，沈海高速从地区西北方掠过，蓝（村）烟（台）铁路横贯东西，构成了莱阳市对外交通联络的基本网络。从市区东行1小时，直达烟台莱山国际机场；南下1小时直达青岛流亭国际机场。另外，将于2014年年底开通的青（岛）荣（成）城际高铁，加强了山东半岛地区青岛、烟台、威海之间的联系，缩短了旅程时间，莱阳也将融入环青岛地区半小时经济圈，承接来自青岛及周边城市的产业、人员转移。区位分析二、交通状况本项目三面环路。其中“柏于路”将本区域东面与城市干道路相连，而小莱线路作为城市快速路则将其与区域南面相连接。另外两个面分别与规划道路相连，区域内亦设置了完善的“道路交通系统”，东西朝向的“入口通道”是区域主轴线道路，区域内部“环形道路”、“主轴线道路”、“分支道路”相互连接，增加了区域的“通达性”。区位分析三、周边配套购