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【会计实操经验】房企拆迁还房的税务和会计如何处理

房地产企业在经营过程中，往往会发生拆一还一即拆迁还房的行

为。所谓拆一还一，指拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给

被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权的一

种实物补偿形式。本文根据相关税法规定，结合实例，探讨房地产

企业拆迁还房业务的税务和会计处理。

房地产企业拆迁还房税务处理

营业税的处理：根据营业税暂行条例、《国家税务总局关于外商

投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函

发〔1995〕549号）、《国家税务总局关于以房屋抵顶债务应征收营

业税问题的批复》（国税函〔1998〕771号）、《国家税务总局关于个

人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768

号）的规定，纳税人在房地产开发过程中给予拆迁户补偿或安置的

房屋，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。因

此，不论其以何种方式结算价款，以及拆迁人取得房屋作何用途，

均应属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”税目缴纳营业

税。

基于拆迁房屋行为的特殊性，在营业税计税依据的确定上，区分

以下两种情形：

1.对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同

类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的

住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让

收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营

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业税。这里要注意，如何确定回迁房的成本价，有的地方认为被拆

迁房产原已包含地价，开发商不需对补偿房产的成本价再计算土地

成本；有的地方则认为应包括土地成本。一般来讲，回迁房的成本

和正常销售的商品房一样，应包括土地成本，只不过这里的地价是

交换来的。

2.对超出拆迁建筑面积的部分，房地产商以取得拆迁户的实际补

差款，或者按营业税暂行条例实施细则第二十条规定的顺序确定计

税营业额。一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价

格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均

价格核定；三是按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本

×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。

这里需要注意的是，房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营

业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的

纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续

时。

企业所得税的处理：根据企业所得税法第二十五条的规定，企业

发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿

债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，

应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。根据《房地产开发经

营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条的规

定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投

资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人

的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权

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转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。所

以，对于房地产开发企业将房屋进行产权调换的。在企业所得税上

应作为视同销售处理。其确认收入（或利润）的方法和顺序为：

1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确

定。

2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

3.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低

于15%，具体比例由主管税务机关确定。

关于计税成本的确定，根据《企业债务重组业务所得税处理办

法》（国家税务总局令第六号）第四条的规定，债务人（企业）以

非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解

为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的

金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当

确认有关资产的转让所得（或损失）；债权人（企业）取得的非现

金资产，应当按照该有关资产的公允价值（包括与转让资产有关的

税费）确定其计税成本，据以计算可以在企业所得税前扣除的固定

资产折旧费用、无形资产摊销费用或者结转