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THANKYOU房地产估价（第三版）曲卫东叶剑平编著第11章旅馆房地产评估关键术语旅馆旅馆房地产估价租金价值法经营法入住率租金测算房地产估价（第三版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材21世纪房地产系列教材CONTENTS目录旅馆房地产概述旅馆房地产的评估方法营业额估算应用举例房地产估价（第三版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材21世纪房地产系列教材旅馆房地产概述房地产估价（第三版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材21世纪房地产系列教材旅馆在全部商业房地产中所占的比例超过１０％。旅馆房地产一般较少在市场上转让，一旦转让，一般也是整体转让，很少采取部分转让的形式。因此，估算旅馆房地产整体价值的情况居多。旅馆价值评估企业经济管理的一项任务，是通过该项评估得到企业价值评估所需要的土地、建筑物、家具和设施等的客观价值。１１.１.１旅馆分类旅馆类房地产通常包括酒店、宾馆、客房、招待所、度假村、度假中心、假日酒店、假日住房、汽车旅馆、青年旅馆、专业治疗中心、疗养院和康复中心等。城市旅馆系列；疗养旅馆系列；假日旅馆系列；长途公路边的汽车旅馆、轮船旅馆等系列。旅馆房地产概述房地产估价（第三版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材21世纪房地产系列教材１１.１.２旅馆定星准则通行的旅馆共分五个等级，即一星、二星、三星、四星、五星。根据德国旅馆和酒店协会以及全美汽车联合会的规定，国外旅馆的定星标准见表１１-１。旅馆房地产概述房地产估价（第三版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材21世纪房地产系列教材我国酒店评星从1988年开始，原国家旅游局2004年发布了《中华人民共和国星级酒店评定标准》，取消了星级终身制，将星级的有效期限定为五年，并在原有五星级的基础上增设了白金五星级，增加了预备星级。《中华人民共和国星级酒店评定标准》从酒店布局、指示标志、设备设施、服务语言、餐饮服务等各方面对旅馆房地产进行了详细规定，主要标准见表１１-３。旅馆房地产概述房地产估价（第三版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材21世纪房地产系列教材１１.１.３旅馆经营形式１.业主自营２.租赁经营３.合作联营４.特许经营５.委托管理公司经营１１.１.４旅馆的价值影响因素１.区位因素２.实体因素旅馆房地产的评估方法房地产估价（第三版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材21世纪房地产系列教材１１.２.１市场比较法通过市场比较法评估旅馆时，需要从交易价格中推导出房间价格，这一过程必须谨慎进行。１１.２.２成本法应用成本法评估旅馆房地产需要具备每平方米建筑面积的重置成本参数。这个参数与建筑装修度密切相关。１１.２.３收益法应用收益法评估旅馆房地产通常分为两种方法：租金价值法和经营法。租金价值法是评估旅馆房地产的一般方法，这种方法在经济生活中是众所周知并被作为贷款评估的基础。经营法首先需要评估房地产的毛经营收益。营业额估算房地产估价（第三版）普通高等教育“十一五”国家级规划教材21世纪房地产系列教材正处于建设期或者处于规划期的旅馆房地产还没有经营数据，因此必须估算其潜在的经营数据。可以把旅馆行业协会或者咨询公司公布的咨询报告中的旅馆经营比较数据作为估算的出发点，这些咨询报告中包含平均的营业额数据和其他重要的与评估相关的结构性数据。理论研究和市场分析表明，旅馆行业中最理想的情况是全部营业额的６０％来自客房，４０％来自餐饮和其他方面。估算住宿部分的营业额需要如下数据：房间数量；每年营业天数；房间价格（不含增值税）；房间入住率。