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购物中心的运营管理的三大核心

购物中心的运营决定项目最后的成败，只有将运营环节打通，以

消费者需求为导向，合理规划及优化业态组合，并让租户最终受益，

才能让商业开发的价值最终得到体现。

成功商业运营管理的核心要素主要有三点：

1.合理规划招商业态，从源头上为成功运营做好保障;

2.让商家赚钱，从而换来极高的租金收缴;

3.对业态及商家进行持续性的提升与调整，最终与周边客户的需

求对路。

本文将就以上三点进行深度解析：

01

抓源头

合理规划招商业态

对不同的业态进行有效合理的划分与组合，是后续商业运营的基

础和源头。而合理规划招商业态，需把握好三大要点：

1.明确主动规划商业业态，将设计前置

商业设计与商业规划密不可分，业态规划对建筑设计提出了设计

要求，而建筑设计是对业态规划的兑现和细化。

如果能主动规划业态，提前了解不同商家的租赁条件，尤其是主

力店的物业要求，比如充分考虑主力店所处的位置、所占的面积、所

需要的停车位和货运通道等这些对商业建筑设计将产生重要影响的

因素，就能在商业设计时做到心中有数，避免或减少后期的工程改造。

而在各业态的租赁条件中，面积、层高、承重、给排水、供电是

几个比较重要的因素。

另外，在合理尊重主力店对建筑需求的同时，必须以项目整体的

商业效益为出发点，进行商业规划设计，形成完整的招商生态链。

2.合理规划业态配比，打造业态产业链

不同商业业态的配置与组合是商业运营的核心，合理规划业态配

比主要考虑两大要点：

①合理规划主力店与次主力店配比，充分发挥带动力

从租金回报上分析，主力店或次主力店对整个商业项目的租金贡

献其实很低，但主力店的品牌号召力和集客能力强，能吸引到充足的

人流，带动零售散户进驻，同时有利于出租方在跟众多零售散户的谈

判中取得主动权，而商业项目租金贡献最终就得益于这些零售散户。

但主力店的比例也不宜过大，否则会影响整个商业的租金回报率。

万达广场的百货、餐饮、电影城、超市、卡拉OK、电子游戏等主力

店和次主力店的比重一般占50%以上。

②合理规划非零售比重，打造连带消费的商业生态产业链比

万达集团董事长王健林曾表示“商业不是做出来的，是吃出来的”，

这反映了餐饮业对商业项目的重要性。

随着消费需求朝多元化、休闲化、体验化转型，餐饮、娱乐、文

化等非零售业态对打造业态互补、客群共享、激发人气、连带消费的

商业生态产业链发挥着重要作用。尽管非零售店最初给付的租金比较

低，却能够丰富整个广场的业态，满足人们“一站式”的消费需求，

可以在开业的初期快速积聚人气，而且这些业态一旦稳定以后，租金

提升空间也会比较大。

3.品牌战略伙伴资源储备与管理

招商式运营对于商业项目来讲，知名品牌可以凭借其品牌号召力，

为项目快速带来稳定的客流，同时，品牌商家本身具有良好的品牌形

象，是商业地产良好的广告效用。

但目前国内的商业项目在品牌商家招商过程中面临着两大难题：

一是品牌客商资源储备不足，导致招商难度大；

二是在招商引进谈判过程中，针对知名品牌缺乏足够的沟通及合

作经验，谈判砝码不足，导致招商引进成本居高不下。

因此，品牌战略合作伙伴资源的储备与管理对招商至关重要。

02

租户与业主的关系

应保持互惠互利

商业地产的现金流与住宅不同，一切预算收入主要依靠后期租金

收缴，所以欠不欠租，欠租的比率高低，是判断一个商业项目能不能

活下去的关键。因此，购物中心想要经营成功，不能只做负责收取租

金的包租公，而应仔细研究“如何让租户赚钱”。

小河水丰则大河盈，只有在租户经营良好的情况下，购物中心的

租金收益才能够得到保障。如何才能让租户赚钱呢？主要有如下两个

方面：

1.硬件条件好

营造一个安全、便利、亮洁、舒适的消费环境，是购物中心让顾

客愿意来，让租户留得住的最基本条件。

①安全是第一位

即通过物业管理的内保及消防服务，比如定期检查消防设施的安

全有效性;每天巡检消防安全通道楼梯，防止占用和堵塞消防安全疏

散通道;制订和建立消防安全预案；培训商场营业员正确使用灭火器，

在发生火情火灾时引导疏散人员；商场内严禁烟火、禁止吸烟、安全

出口的标识牌均要置放张贴在醒目位置等等，为商户和顾客提供一个

安全的消费