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2021年产业园区规划要点

产业园区是指由政府或业为实现产业发展目标而创立的特殊区位环境。它的类型十

分丰富，包括高新技术开发区、经济技术开发区、科技园、工业区、金融后台、文化创意

产业园区、物流产业园区以及各地陆陆续续提出的产业新城、科技新城等。产业园区规划

是比较全面的产业园区长远发展计划。园区的建设经营规划涵盖五大方面:产业规划、建

设与建筑规划、招商规划、运营规划及经济指标规划。

产业定位：明白园区是干什么的

产业定位是指某一区域根据自身具有的综合优势和独特优势、所处的经济发展阶段以

及各产业的运行特点，合理地进行产业发展规划和布局，确定主导产业、支柱产业以及基

础产业。主导产业是指在某一经济发展阶段中，对产业结构和经济发展起着较强的带动作

用以及广泛、直接或间接影响的产业部门，它能迅速有效地利用先进技术和科技成果满足

不断增长的市场需求，具有持续的高增长率和良好的发展潜力，处于生产联系链条中的关

键环节，是区域经济发展的核心力量。

我国中西部地区的新兴工业园区急于发展经济，在工业园区的发展建设中，缺乏先进

的指导思想和统一的科学规划，仍没有摆脱粗放式的发展模式。特别是招商引资之初，为

吸引业入驻，无论业优劣、规模大小，来者不拒，导致园区业良莠不齐，并致使园

区产业过多，产业定位不明确。此外没有统一的布局规划，业往往会根据自身的需要和

园区的区位特点，选择适于自己发展的区域进行布局，造成了业布局杂乱无章，各种产

业混杂，为工业园区以后的良性发展埋下了隐患。因此，园区规划首先要找准定位。

建设与建筑规划：知晓为客户提供给什么样的空间载体

园区建设与建筑规划主要涉及三方面：园区建设规划、园区建筑规划和园区工程规划。

建设与建筑规划，虽然主要由专业的规划设计院和建筑设计公司来进行规划，但从产业运

营的角度，为设计机构提供一些创新型、前瞻性的建议，十分必要。

(1)建设规划。大型园区、产业新城的整体建设规划要从城市土地使用与空间布局、市

政配套，以及产业分布上着手，着眼未来、立足现在、统筹兼顾、系统规划。对产业新城的

产业用房、商业配套与住宅配套，规划合理的建设开发比例与空间布局。

(2)建筑规划。建筑规划须结合产业定位，确定建筑标准与建筑配套，不同行业类型的

产业园建筑规划要体现出鲜明差异，比如工业园的建筑规划与文化创意园的相去甚远，工

业园中的制造型园区和物流型园区的建筑规划也截然不同。

(3)工程规划。明确先建什么?后建什么?不要小看工程规划，它与产业规划、业招

商密切相关，如果建设未能按照规划如期进展，就会造成产业配套不落实、招商工作难推

进等一系列问题，甚至可能导致业资金链断裂。

招商规划：用毕其功于一役的策划赢得客户

园区招商规划是一套特别注重实操的策划。园区产业规划、建设与建筑规划无论多么

出类拔萃，没有可行的招商规划和有效的执行，一切都是虚谈。招商规划内容包括：目标

客群、优惠政策、招商/营销策略、人员配置与专业培训、招商管理制度等等。

在招商规划中，寻找目标客群很关键，而能否找到理想的目标客群取决于前期产业上

下游业分析的准确度。

园区优惠政策必须讲求针对性，需要适合行业业的特点，除去普惠政策外,必须有一

事一议的“撒手锏式”政策。

招商/营销策略需要与时俱进，充分利用现代营销推广手段并进行合理的营销整合。

很多园区会忽略对招商人员的专业化培训和对招商制度的健全完善，尤其是那些地产

成分浓重的产业园区，恰恰会因这一点而大大影响招商绩效。

园区营销规划：学会“放长线，钓大鱼”

园区运营规划包括：物业管理、配套商业经营、园区公共服务平台、政府公关协调、

园区管理规范化、园区内生发展与品牌复制经营模式等等。

运营规划是很多园区的短板，个中原因很多，有的因为项目以短线的地产经营为主，

不考虑长线的园区运营管理；有的因为缺乏园区运营经验，不清楚园区运营管理的核心内

容；有的因为虽然了解基本的园区运营管理内容，但不想投入太多的人力、财力和精力去

做实内容,就像一个楼盘卖出去后，它能否升值要看物业管理状况。

一个产业园能否到业主和业界的认可与好评，能否提升物业价值，看的就是园区的

运