装修管理风险防范.docx

装修管理风险防范

一、 与相关行业进行合作

即与市精神文明办、市装修装饰协会合作，引进先进理念提升管理品质，用优质、周到、超前的服务规避风险。

具体步骤包括如下内容：

1、 前期介入。请装饰协会派出专家配合物业公司就房屋结构给日后居住及装修活动带来问题与开发商通报情况，在最大限度内进行“修正”。

2、 针对不同房型，画出装修活动“友情提示”，以图示的方式标明业主装修的注意点

（主要是违章易发点）。

3、 请专业设计师，根据房型的特点设计方案，既满足业主的居住需求又巧妙地掩饰建筑设计的“不合理点”。

4、 引进品牌装潢企业推荐给业主，同时要求这些企业承诺，向装潢协会交纳品质保证金。一旦发生装潢事故并确认是装修行为引起的，协会可以用质保金先经予业主赔偿。

5、 对所有进场的装修有关的队伍实话标准化管理，统一到物业公司备案、统一进行标牌、统一规定工作时间、统一遵守一个管理制度，发现违反者立即取缔在小区继续经营的权利。

二、 制定完事的装修管理方案

一个比较完事的管理方案应该是让所有与装修活动有关的人群（包括主权人、管理者和行为者）都认可并书面承诺遵守。一旦发生违约，就可以按照约定的程序进行处理及追究责任，让应该承担风险的人去付出代价，而不是由物业公司来承担。

三、 在集中装修期组建小区装修办公室

物业公司可以在集中装修期组建小区装修办公室，除服务中心管理人员外，还包括装修图纸专业审核人员、熟悉本项目建筑结构的工程师、公司职能部门相关岗位人员等。其主要任务如下：

1、 在业主装修活动开始以前就提出专业的、富有建设性的意见，避免违章现象的发生。

2、 在违章已经发生的情况下，用理性的、柔性的意见来说明业主停止违章行为，并提出积极的整改意见。

四、 在装修的各阶段都加以精细化管理

1、装修的三个阶段

业主在整个装修过程中按照时间先后大致可分为三个阶段：装修手续办理、装修施工过程、装修验收等阶段。以下就每个装修阶段的不同特点来分析如何管理。

1）装修手续办理

一般的装修手续办理需要以下手续:

在业主办理装修手续和审核装修图纸时，要充分了解业主的真实装修意图，解答业主的相关问题。例如：

——在承重墙上开门打洞；

拆除室内承重梁柱；

——改动室内门窗位置；

——移动水电线路；

——移动弱电线路（可视对讲、有线电视、网络、电话等）；

——改变烟道开门位置；

改变下水管道；

——改变阳台用途；

——改变窗户玻璃颜色；

改变进户门颜色和式样;

——随意安装防盗网；

——在顶层搭建构筑物；

——改变室内楼梯位置和样式；

——改变空调安装位置等。

解答了业主的这些疑问，就等于告知业主，哪些是可以改变的、哪些是绝对不可以改变的；同时夸大发动后可能给业主带来的后果与麻烦，让业主无形中形成如果这样做就将产生巨大损失的意识。

2）装修施工过程

根据装修工程的工种大致可分为：水电施工、地板地砖铺设、木工、油漆、清洁扫尾等。不同的业主和施工单位的不同要求，各工序可能先后进行，也可能交叉进行，物业人员可根据现场情况灵活掌握。

业主的装修过程将是物业装修管理中的重中之重。要求物业人员发扬不怕苦不怕累的精神，勤跑、勤问、勤看，发现问题及时处理。不能处理的及时上报，并记录在巡查记录上，做到有据可查、有字（业主签字可认。同时尽可能详细记录业主的装修进程，包括业主的水电改动情况。

当业主入住后，如果装修工程发生问题，而物业公司能够从档案中

找出问题所在，将会给我们的工作带来便利；同时也会让业主感受

I到我们的细心、周到的服务，贯彻了公司的服务宗旨。

0 /

一般情况下业主的装修流程大致为:

装修施工单位测量尺寸

—?

绘制施工图纸

——A

办理装修手续

结构改动

V——

水、电线路改造

V

材料、工人进场

铺设地板、地砖

—?

木工制作

—?

墙壁施工1

当入住1

V——

打扫卫生

—

油漆1

然这个流程并不是一成不变的，有时相关工作可能同时交叉进行。在大多数业主的装修过程中，上下水管线的改造最快，也就是2?3天的时间，长一点的约7天时间；铺设地板和地砖的工期大约在5天左右；木工根据业主的需要有很大的变数，所占总工期的时间最长；强、弱电线路的改造往往跟随木工的进程而定；墙壁处理一般在10在左右。

分解业主的装修流程和大致时间，目的就是找出容易发生违规装修的阶段和时间段，以便在相应的阶段和时间加大巡查力度，及时发现和处理违规装修。

装修验收

当施工单位施工完毕经，业主提出装修验收需求时，物业人员、业主、施工单位负责人一起对业主已经装修完成的房屋进行验收。验收的主要任务是记录和确认业主在装修过程中的违规行为，划分相应责任。装修验收过程中如果发现仍然存在相关问题，一定要让业主、施工负责人签字认可，尽量减少物业公司在以