《中国不动产》2024第1期-实务探讨-不动产查封登记若干问题及对策_百 精品.pdf

同一案件重复查封问题通过系统检索核实查封情况后分情况处理，查封到期自

动失效问题需操作登记系统自动解封失效的查封信息，轮候查封的续查封问题

通过对轮候查封进行续封时将该查封顺位等信息告知法院方式解决，法院处置

抵押权不动产案件的法律文书缺陷在修改或提交移送函后可以直接协助办理相

关业务。

不动产查封登记若干问题及对策

刘丽洁/文

【编者按】在不动产查封登记的实务操作中，由于各地法院和不动产登记机

构对相关规定的理解运用以及信息共享的应用程度不同，各地的做法不一。本文

作者结合当地做法和多年基层实践，对其中一些问题提出了对策建议，有一定的

参考意义。不过，其对轮候查封的续封等问题的分析仍不够细致，观点也值得商

榷。在此期待各位专家、同行能够就此展开进一步研讨，以提出更合理有效的对

策。

近年来，各地不动产登记机构依据人民法院的生效法律文书和协助执行通知

书办理查封登记业务，是不动产登记机构依嘱托业务中占比最多的一种类型。作

为不动产登记机构，虽然不对法院送达的嘱托文件进行实体审查，那么，应该如

何做好司法协助，识别文书缺陷或者其他问题，避免承担不必要的责任，笔者根

据多年工作实践，试作一些分析，并提出相应对策，仅供参考。

同一案件重复查封问题及对策

重复查封问题出现的情形。一个案件在民事诉讼阶段，申请人提出财产保全，

负责民事诉讼的法院工作人员会根据查询的不动产登记结果，作出查封被执行人

名下不动产的民事裁定书。等该案件进入执行阶段后，部分申请人会在立案后继

续提出查封被执行人名下不动产（民事诉讼阶段已查封）的申请，如果法院直接

依申请并新编执行法律文书文号作出查封决定。由于两次作出查封决定的法律文

书的案号不同，且执行阶段的法律文书没有注明原民事案号，登记机构人员无法

识别两次查封属于同一个案件而直接作查封登记，往往就会造成同一个案件重复

查封的情形。这种问题的暴露一般都是民事阶段的财产保全临近到期，申请人申

请继续查封时，登记机构人员才能依据法院工作人员再次提交续封的法律文书的

案号，发现该案件存在重复查封的情况。

对策：通过登记系统检索核实查封情况后分情况处理。为避免出现上述问题，

建议登记人员收到法律文书作出查封登记前，要根据法律文书案号进行系统检索，

核实该案件的民事阶段案号和执行阶段案号是否分别存在查封情况，并根据检索

结果分情况处理：一是两种案号分别存在法院查封、申请续封的情形，即已经存

在的重复查封的情况。登记人员需如实告知法院工作人员，要求法院只能续其中

一个案号的查封，并出具文书解除另一个案号的重复查封。如果无法实现有效沟

通，应当办理此次查封登记，签收送达回证时在备注栏注明该重复查封情况，并

向该嘱托机关提出书面审查建议。二是民事案号存在查封、法院却以执行案号申

请轮候查封的情形，即将产生重复查封的情况。登记人员需告知法院工作人员，

该案件已在民诉阶段用民事案号法律文书做出查封，只需按期续封即可，不需重

复查封，同时书面告知该案件民诉阶段的查封案号、顺位和查封期限等相关信息。

查封到期自动失效问题及对策

查封到期后各地处理情况。关于查封到期后如何处理，各地有不同见解。有

的地方认为，到期直接自动解封即可；有地方认为，非法院解封则不动；还有地

方认为，登记人员手动解除前需告知相关法院获得书面认可。实务中，如登记系

统保留大量过期查封信息不处理，不但需要查询人和登记人员花费时间和精力识

别确定有效查封信息，还会影响后续相关登记，造成不必要的工作劳动和窗口矛

盾。

对策：操作登记系统自动解封失效的查封信息。《不动产登记暂行条例实施

细则》第92条规定：“查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当

及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法

院未续封的，查封登记失效”。超期的查封登记即使不处理还保留在登记系统中，

也会因上述的规定导致查封失效而无法再进行继续查封登记。因此，该超期查封

信息的存在已无意义，反而会对登记工作造成不必要影响。对此，登记人员可操

作系统对超期查封信息进行查封“截止日期”的筛选，使用系统的“自动解除限

制”等功能，操作自动解封令其失效。特别提醒的是，登记人员操作时应该注意

查封截止日期，如果截止日期是法定节假日的，可依据《民法典》第203条第1

款的规定，期间的最后一日是法定休假日的，以法定休假日结束的次日为期间的

最后一日。

轮候查封的续查封问题及对策

轮候查封是否需要续查封的争议和现状。关于轮候查封是否需要续查封，各

地登记机