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商业地产项目消费者研究定性研究报告

目录

一、深度访谈执行情况 1

二、深度访谈主要发现 2

(一)周边居民和商务人士的日常消费习惯分析 2

(二)八佰伴商圈现状分析 6

(三)浦东ERDOS项口定位和招商分析 7

三、深访案例整理 9

四、深记记录 21

商务人士深访(高收入群体) 21

商务人士深访(中等收入群体) 44

商务人士深访(菊园高收入群体) 58

居民深访(世茂滨江高收入群体) 72

居民深访(菊园中等收入群体) 85

商务人士深访(高收入群体) 107

五、附件 113

附件一深访提纲 113

附件二问卷 119

一、深度访谈执行情况

1.执行时间：2004.4.21-5.12

2.配额完成情况：共6人，其中周边居民和周边写字楼工作的商务人士各3人；高收入群体(个人月均收入在1万元以上)4人，中等收入群体(个人月均收入在5千-1万元之间)

2人。

3.深访对象背景资料

深访对象类型小区/写字楼姓名性别国籍年龄婚姻状况家庭人口个人月收入职

务工作单位

居民

高收入世茂滨江Kofernor男德国49岁已婚3人5万元以上工程师西门子

高收入菊园董伟海男中国36岁已婚3人2万-3万元上海区总经理荷商房地产投

资管理有限公司

中等收入菊园薛晓天女中国29岁已婚2人5千-7千元办公室主任助理太平洋

安泰人寿保险公司

商务人士

高收入斯米克大厦赵强男中国31岁未婚1人3万-5万元律师事务所主任上海毅

石律师事务所

高收入世界广场丁晓峰男中国30岁已婚5人1万-1.5万元董事长助理上海南都

置地有限公司

中等收入华都大厦李荣欢男中国26岁未婚1人5千元IT主管上海恩思凯软件开

发有限公司

二、深度访谈主要发现

(一)周边居民和商务人士的日常消费习惯分析

1.餐饮、休闲娱乐习惯

一中、高收入群体的日常生活中，除了比较正式的商务宴请，休闲消费成为主流生活方式。一休闲消费中，体育健身运动是中高收入群体一个重要的组成部分。羽毛球、游泳、健身

等是主要形式。

一职业经理人作为周边商务群体的代表，在休闲娱乐上以客户应酬为主。

一已婚有小孩的高收入群体由于工作节奏非常快，周末的休闲娱乐以补偿妻小的方式为多。

在场所选择上以妻小的意见为主。

收入高低对于消费场所选择有一定影响，高收入群体倾向于安静、优雅、人流较少、停车方便的场所，中等收入群体也能接受环境热闹(如用餐时歌舞助兴)、人流相对较多的场

所。

一私人休闲消费可以分为以下几种不同的形式，前两种形式(见下表1、2)的消费过程中餐饮、休闲娱乐占主导地位，后两种形式(见下表3、4)的消费过程中餐饮、休闲娱乐更

多的是一种辅助功能，休闲消费形式与区域的功能定位有直接的联系。

类型形式场合举例选择区域或场所关注方面典型区域举例

私人消费1.功能性餐饮家中不做饭、中午外出用餐高收入群体喜欢环境安静、人流相对

较少、到了以后能立即就餐的场所。正大广场四楼的美食天地

2.单纯的休闲餐饮、娱乐泡吧、唱卡拉OK等1.集群效应(有不同风格的酒吧可以选择)

2.人群的归属感(如茂名路一带的酒吧是海归人士常去的地方，不象新天地有很多老外。)衡

山路、茂名路、新天地

3.逛街购物(主要目的)+休闲餐饮、娱乐(附带消费)“和朋友约好逛街，没有预期

目标，逛着逛着就决定了，看电影吧。”1.交通便利、高收入群体特别关注停车方便。

2.区域功能多元化(如想干什么都可以、想买的东西都能买到。)

3.提供临时的休息场所(如逛累了能坐下来喝咖啡。)

4.满足同行者的需要(如有小孩子玩的地方。)徐家汇、南京西路

4.休闲运动、健身(主要目的)+休闲餐饮、娱乐(附带消费)

注：此类休闲消费带有朋友聚会特点。“在斯伯特大酒店打完羽毛球到洞庭春吃饭，吃完

饭到茶坊聊聊天。”1.只要交通便利，不一定选择居住地附近(如主要想玩的话会到处跑。)

2.有多种运动设施(如斯伯特大酒店除了有羽毛球，还有司诺克等运动项目。)

3.运动场所附近有不同规模、档次的餐饮娱乐场所供选择。

徐家汇(包括附近区域)

商务消费根据客户情况选择不同风味、菜系、档次的酒店或餐厅规格较高的商务宴请往往

选择规模较大的酒店或餐厅，甚至是五星级酒店。1.人流较少

2.餐厅/酒店规模较大

3.停车方便

陆家嘴美食城(小南国等)、浦东时代广场(海上阿叔等)

2.餐厅、酒家、酒吧的具体偏好

一在选择去哪家餐厅/酒家用餐时，除了考虑区域之外，对于餐厅/酒家本身，消费者