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中国商业地产研究

商业地产的需求要紧来源于第二产业和第三产业的生产、商贸活动。近年来，中国经济连续进展，为商业地产提供了良好的宏观条件；此外，产业结构不断升级，二三产业比重不断上升也给商业地产蓬勃进展带来契机。

估量在2005年底，我国商业地产理论需求量为2.7万亿元，而供给量推测为1.6万亿人民币，庞大的缺口昭示了行业进展的雄厚潜力。

世界要紧发达国家商业地产价值的占房地产市场总价值的比例均高于70%（图表5），而依照国家统计局数据估算，2005年底商业地产约占总房地产市场价值的23.59%（表格1），远远低于70%，以后的结构性成长空间庞大。

中国的商业地产行业高于其他成熟市场的稳固收益使其成为市场的理性选择。

人民币升值预期将为商业地产行业带来大量国外资金和竞争者，并通过宏观经济环境对其产生阻碍，走势尚不明晰，但产生泡沫可能性不大。

北京写字楼市场各个区域由于进展背景、支柱产业及政府相关政策方面各具特色，导致区域客户需求现状及以后进展趋势等方面存在较大区不，此外优质写字楼和一般写字楼在租金水平和空置率方面也有专门大不同。

高于其他都市的租金回报率以及2018年奥运会带来的契机彰显北京写字楼投资价值。

尽管近期大量写字楼入市，鉴于优质写字楼稀缺，估量北京优质写字楼的租金水平短期稳固，长期内将稳固缓速增长。

中国国贸股东结构稳固，连续稳健经营，在商业地产行业中有良好的品牌，是优质商业地产企业的代表。

中国国贸盈利水平优良，然而三期工程带来的融资成本对近两年盈利水平将有所阻碍。三期工程建成后公司情形有赖于以后经济和市场状况，尚难确定。

结合绝对估值和相对估值结果，预期公司股价为每股6.12元。公司股权分置改革和对大股东债务资本化给公司带来不确定因素。

TOC\o1-2\u1. 商业地产行业界定及研究假设 4

1.1. 研究范畴界定 4

1.2. 商业地产行业的定义 4

1.3. 商业地产的子行业 5

1.4. 研究假设 5

2. 中国商业地产：踏上通往繁荣的征途 6

2.1. 宏观背景：经济进展和产业升级是商业地产需求的保证 6

2.2. 供求分析：中国商业地产供需缺口庞大 7

2.3. 成长性分析：中国商业地产的结构性成长空间庞大 8

2.4. 投资价值分析：稳固的高收益使其成为市场的理性选择 9

2.5. 前景展望：人民币升值预期下的商业地产 12

3. 北京写字楼市场：稳固缓速增长 15

3.1. 北京写字楼供给分析：非均衡快速进展 15

3.2. 北京写字楼需求分析：不同区域不同细分市场 16

3.3. 市场概述：北京优质写字楼近期市场概况 17

3.4. 投资价值分析：高收益低风险奥运阻碍 19

3.5. 前景展望：租金短期稳固，长期上涨 20

4. 中国国贸（600007）：优质商业地产代表 21

4.1. 引言：优质商业地产企业的标准 21

4.2. 中国国贸概况：稳固股权结构下稳健进展 21

4.3. 投资价值分析：优质商业地产企业的代表 23

4.4. 盈利推测：融资成本阻碍盈利水平 24

4.5. 中国国贸股票估值 26

4.6. 风险提示 27

5. 结论 28

TOC\h\z\c图表图表1行业界定 4

图表2房地产行业结构解析 5

图表3国内生产总值及各产业奉献 6

图表4工业增加值和消费品零售总额 6

图表5进出口额 7

图表6高档商业地产价值运算公式 7

图表7各国各类地产价值比重 9

图表8三大洲房地产价格变化率和租金收益率比较 11

图表9日元兑美元汇率走势（1973-2005年） 13

图表10日本要紧都市商业地产价格指数 14

图表11北京各要紧写字楼区域存量 15

图表12北京写字楼存量等级结构 16

图表13CBD外资企业比例 16

图表14北京市优质写字楼供求状况 17

图表15北京优质写字楼租金走势 18

图表16中国国贸股权结构示意图 22

图表17写字楼和商场出租率走势 22

图表18中国国贸主营业务收入来源 23

图表19写字楼和商场租金走势 23

TOC\h\z\c表格表格12005年底中国商业地产价值估算 8

表格2各大洲商业地产租金净收益率 9

表格3京港沪三地商业地产租金收益率比较 10

表格4行业上市公司平均净资产收益率水平 10

表格5京港沪三地写字楼租金收益率比较 19

表格6中国国贸（600007）主营业务收入推测 25