商业街市场调研和营销方案.ppt

;目录

问题界定

南汇宏观经济

南汇区域规划

南汇房地产市场

南汇各镇商业环境分析

项目价值分析

项目定位

商家访谈

营销策略;;问题界定项目基本介绍;在现有物业条件的允许范围内，满足开发商的开发要求，我们将：

对南汇区、祝桥镇及周边商业进行商业环境分析；

根据周边商业市场环境分析及典型案例比对，确定项目定位；

通过项目定位设定行之有效的营销策略，提出可行性招商、销售策略；

综合开发商整体开发和区域发展规划，制定本项目可持续发展较高后期发展建议。;;南汇区域规划人口规模;浦东地区生产总值;南汇宏观经济主要经济指标;南汇宏观经济产业分析;;南汇交通图;南汇区域规划轨道交通网络;南汇区域规划其他交通网络;南汇区域规划区域发展双引擎;南汇区域规划区域企业和产业园;南汇工业园区拥有28平方公里工业用地面积，目前仅开发了40％。

园区以大治河为界分南、北两大区域。自园区94年成立以来，北区工业用地已基本开发完毕，引进落户企业200余家。南区占地面积约15平方公里，由新加坡裕廊国际顾问公司规划设计，基础设施总投资达23亿元，规划了光电子光伏产业集聚区、装备制造产业集聚区和生产性服务业集聚区三大功能板块。;南汇区域规划临港新城;南汇区域规划临港新城;南汇区域规划商业规划;南汇区域规划小结;;南汇房地产市场2010年上海住宅市场表现;就在2010年的最后一周，上海全市成交均价在高端楼盘集中交易拉动下再次攀升，上涨幅度较前一周扩大3个百分点，达到2.6万元/平方米。该周单价在10万元/平方米以上的楼盘个数较前一周增加4个，达到6个，其中浦东陆家嘴板块的“汤臣一品大厦”成交一套18.28万元/平方米房源，创历史峰值。

2010年全年上海商品住宅（剔除配套动迁）供求量分别为1095.06万平方米、972.25万平方米，较上年分别下滑20.01%、48.93%，较2008年分别下跌15%，上涨1.2%，供求比1.12∶1。

2010年各环线新建商品住宅的套均总价分别为内环内651.6万元、内中环423.3万元、中外环317.5万元、外郊环215.9万元、郊环外171.1万元，环比分别上涨了36.4%、41.4%、58.6%、53%和55%。;2010年???调控年，由于政府的强势干预，市场的主要表现围绕调控节点出现强烈的波动，且周期短而波动大。不过从最近一段时间的成交数据显示，本次调控效应远未体现，市场对于政策的耐受力显然已经提高。不过10月10日-15日里，全市商品日均成交量为5万平方米，与10月5日-10日的7.1万平方米相比，环比下降了31.5%。;南汇房地产市场政策层面分析;细则分析;;区域市场整体呈现供需两旺的市场态势。从月度表现情况来看，在08年经济危机影响后，市场在O9年3月份开始复苏，一直到10年4月份新政出台前呈现供需两旺的市场态势；

4月新政出台后，市场供求双双大幅下跌，但到8月后，市场供求又有所回升，9月份表现特别明显，单月供应接近16万方，环比增加426%，成交8万方，环比上涨131%。;;;;;;南汇房地产市场小结;;商业环境分析祝桥镇商业分析;商业街;年家浜路底商

康沈路商业街

小上海步行街

上南路步行街

万达广场

国美电器;商业街;2;商业环境分析惠南镇商业分析;商业街;航南公路

沪南公路

航头路

航头金外滩;大润发超市

康桥半岛

秀沿路商业街

大邦商业街

康沈路;1;1;1;三三公路

万和路;老果公路

联华超市;2;1;1;万达广场（周浦）;万达广场（周浦）;万达广场（周浦）;万达广场（周浦）;小上海休闲广场（周浦）;金外滩（航头）;金外滩（航头）;五角世贸商城;南汇弘基广场;南汇弘基广场小结：

弘基商业广场地理位置优势明显，定位为“主题商业文化概念商圈”，设置的中高档餐饮设施、娱乐休闲设施、商务办公这几大类准确地填补了当地以美食休闲娱乐为主的市场空白。但临近世纪联华超市，传统零售业态受其影响，无法经营。餐饮及大型娱乐业态乃有发展空间。

根据调查，目前弘基商业广场入住率不高，零售业生意清淡，但是俱乐部会所、大型餐饮和KTV生意爆满，200多车位基本不能满足需求，这说明在休闲娱乐方面市场有市场可作为。;上海豪布斯卡生活港;汇展商务休闲广场;;地块素质评述项目位置;地块规整，无地势高差，便于规划，且沿主要干道百熙路与金亭路，展示面强。;地块素质评述路网及公交系统;地块素质评述向外可视性分析;项目周边包含的商业按照物业形态分底商、街铺门面房、商业街区；按功能分有社区商业、专业市场、商业街等，整体档次较低，商业氛围淡薄。

现有常住人口主要为区域内民宅