社区商业规划与设计避坑指南.docx

社区商业是一根根毛细血管，深入到城市生活的各个小单元，市场前景广阔，因此国内不少知名地产企业争相进入社区商业新蓝海，并且头部企业也已推出较为成熟的社区商业产品线，当中以万科里、绿地邻里中心为代表。

不过，大部分商业项目往往因为各种因素一路踩坑到开业，有的即便完成招商，顺利开业，也逃不过〃最多火三年〃的魔咒，冷清收场。因此本文整理了当下社区商业前期规划与设计常见问题做一简析。

现状/痛点分析

社区商业经过20多年的发展，建筑形态从住宅底商及街铺，逐步演变为集中式购物场所，业态更复合，购物更具体验感，社区商业已从对居民吃喝拉撒基本生活需求的满足，升级对精神层面的满足。

而当前传统社区商业，面临的问题集中在：底商过剩、缺乏规划、电商冲击、附近综合体竞争等。

近几年新增项目则大部分躲不开空间限制（商户少、可逛性不足、曝光量低）；时间限制（全天候需求与商业体早10晚10矛盾）；情感限制（除了物理空间，还需要赋予〃意义〃，促成情感链接，用户粘性）；同质化（争相模仿成功案例，忽略因地制宜，缺乏用户调研与沟通）等问题。

以上问题无论向内看还是向外看，造成因素都很客观，也很重要，但这并不是最根本的因素。商业需要强于理解商业规律、敢于尝鲜创造先机、善于突破发展瓶颈的操盘手，更需要有执念、谋长远、重人才、能大度的企业家。

规划时要避的“坑

1、项目规划既要契合当前实际，又要有调整的余地。

销售/运营时流的泪，都是当初规划设计时脑子里进的水。很多社区商业缺乏合理规划，使得商铺价值大打折扣。

首先，一个社区商业的规模多大，业态比例怎么划定，都需要做精准的定位。只有详尽调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计，了解辐射区域内的顾客需求和消费水平，才能做出最佳的判断，比如，项目所在区域老龄化严重，则显然不适合建造儿童主题商场；若建在高校附近，则适合文化艺术类主题，可以引进密室、鬼屋等价格不高又相对新奇的业态。

其次，要预留调整空间，以便适时调整。任何类型的商业，都不可能一开始运营就达到最佳的状态，需要不断调整；另外，消费者的偏好会不断发生变化，也要对症下药。因此，必须要预留15%左右的空间，便于有需要的时候调整。

2、 建筑等硬件指标要符合具体业态的使用标准

无论多好的业态规划，终究还是需要建筑物本身去承载。这里面有非常多的坑，开发商们一掉再掉。

比如物业布局不考虑居民出行习惯：某开发商的商铺2012年交房，虽然现在项目及周边入住已较为成熟，但鲜有商家愿意承租，因为其商铺位是沿城市快速路一侧分布的。

有些建筑标准不符合业态要求。某社区商业，开发商前期花了很大力气把商家招进去，但一年之后，商家就流失了大半，剩下的则集体抗缴物业费，起因就是烟道设计不合理，餐饮类商家根本没法做生意。

3、 主题主题主题！形成合力才能实现差异化虽然互联网打破了传统物理界限，但是以家庭消费，社交需求和个人休闲为场景的社区商业还是有吸引力。

早点摊位，菜店水果店，小超市，银行网点，快递柜，美容美发，还有SAP会所和社区诊所等等，这种满足生活最基本需求的业态，确实是社区商业pk电商和综合体的有力武器。但仅仅靠这些还不够。社区商业必须要有鲜明的主题。

设计重点

好的商业设计必须以优秀的商业规划为基础，商业设计的真正魅力所在，就是通过建筑、景观、标识、艺术等多专业的统一设计来创造一种环境，能让顾客停下来、留下来，让顾客乐意来。优秀的商业设计可以激发消费者的消费欲望，让人们享受自由购物的乐趣。当人们深深陶醉于这种体验氛围时，整个商业地产的潜在价值也将会可持续地成倍增长。

1、 动线设计

动线设计直接影响商业后期的运营效果。商业面对的人群较广，动线种类相对复杂，必须对人流、物流、车流等不同类型的动线进行合理组织。提供便捷的交通环境是商业高效运转的必要条件。不仅前期规划设计要考虑这一点，后期的管理与经营也必须同步跟进。许多商业的失败不是因为设计问题，而是缺少与规划设计思路一致的高效、系统、现代化的管理手段与设施。

2、 首层平面设计

对大型商业来说，首层平面的设计很大程度上关系到其商业价值能否跃升。首层商业直接与外部环境相连，最先与人接触，不仅承担着商业运营管理功能，而且是人流集散点、垂直交通与水平交通的节点、室内外空间的交叉点。可见既要满足商业通达性的需求，又要创造良好的商业环境，使其价值最大化，首层平面设计可谓重中之重。

3、地下车库特色设计对于商业来说，地下车库往往成为接待顾客的〃第一大堂”，停车需求是否被满足，是否有明确的区域划分和标识系统，是否足够方便也逐渐成为人们是否选择该购物场所的重要因素。

4、 地下空间增值开发

对于商业来说，地下一层甚至是地下二层空间都存在潜在的商业价值