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社区商业是一根根毛细血管,深入到城市生活的各个小单元,市场前景广阔,因此国内不少知名地产企业争相进入社区商业新蓝海,并且头部企业也已推出较为成熟的社区商业产品线,当中以万科里、绿地邻里中心为代表。
不过,大部分商业项目往往因为各种因素一路踩坑到开业,有的即便完成招商,顺利开业,也逃不过〃最多火三年〃的魔咒,冷清收场。因此本文整理了当下社区商业前期规划与设计常见问题做一简析。
现状/痛点分析
社区商业经过20多年的发展,建筑形态从住宅底商及街铺,逐步演变为集中式购物场所,业态更复合,购物更具体验感,社区商业已从对居民吃喝拉撒基本生活需求的满足,升级对精神层面的满足。
而当前传统社区商业,面临的问题集中在:底商过剩、缺乏规划、电商冲击、附近综合体竞争等。
近几年新增项目则大部分躲不开空间限制(商户少、可逛性不足、曝光量低);时间限制(全天候需求与商业体早10晚10矛盾);情感限制(除了物理空间,还需要赋予〃意义〃,促成情感链接,用户粘性);同质化(争相模仿成功案例,忽略因地制宜,缺乏用户调研与沟通)等问题。
以上问题无论向内看还是向外看,造成因素都很客观,也很重要,但这并不是最根本的因素。商业需要强于理解商业规律、敢于尝鲜创造先机、善于突破发展瓶颈的操盘手,更需要有执念、谋长远、重人才、能大度的企业家。
规划时要避的“坑
1、项目规划既要契合当前实际,又要有调整的余地。
销售/运营时流的泪,都是当初规划设计时脑子里进的水。很多社区商业缺乏合理规划,使得商铺价值大打折扣。
首先,一个社区商业的规模多大,业态比例怎么划定,都需要做精准的定位。只有详尽调查该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计,了解辐射区域内的顾客需求和消费水平,才能做出最佳的判断,比如,项目所在区域老龄化严重,则显然不适合建造儿童主题商场;若建在高校附近,则适合文化艺术类主题,可以引进密室、鬼屋等价格不高又相对新奇的业态。
其次,要预留调整空间,以便适时调整。任何类型的商业,都不可能一开始运营就达到最佳的状态,需要不断调整;另外,消费者的偏好会不断发生变化,也要对症下药。因此,必须要预留15%左右的空间,便于有需要的时候调整。
2、 建筑等硬件指标要符合具体业态的使用标准
无论多好的业态规划,终究还是需要建筑物本身去承载。这里面有非常多的坑,开发商们一掉再掉。
比如物业布局不考虑居民出行习惯:某开发商的商铺2012年交房,虽然现在项目及周边入住已较为成熟,但鲜有商家愿意承租,因为其商铺位是沿城市快速路一侧分布的。
有些建筑标准不符合业态要求。某社区商业,开发商前期花了很大力气把商家招进去,但一年之后,商家就流失了大半,剩下的则集体抗缴物业费,起因就是烟道设计不合理,餐饮类商家根本没法做生意。
3、 主题主题主题!形成合力才能实现差异化虽然互联网打破了传统物理界限,但是以家庭消费,社交需求和个人休闲为场景的社区商业还是有吸引力。
早点摊位,菜店水果店,小超市,银行网点,快递柜,美容美发,还有SAP会所和社区诊所等等,这种满足生活最基本需求的业态,确实是社区商业pk电商和综合体的有力武器。但仅仅靠这些还不够。社区商业必须要有鲜明的主题。
设计重点
好的商业设计必须以优秀的商业规划为基础,商业设计的真正魅力所在,就是通过建筑、景观、标识、艺术等多专业的统一设计来创造一种环境,能让顾客停下来、留下来,让顾客乐意来。优秀的商业设计可以激发消费者的消费欲望,让人们享受自由购物的乐趣。当人们深深陶醉于这种体验氛围时,整个商业地产的潜在价值也将会可持续地成倍增长。
1、 动线设计
动线设计直接影响商业后期的运营效果。商业面对的人群较广,动线种类相对复杂,必须对人流、物流、车流等不同类型的动线进行合理组织。提供便捷的交通环境是商业高效运转的必要条件。不仅前期规划设计要考虑这一点,后期的管理与经营也必须同步跟进。许多商业的失败不是因为设计问题,而是缺少与规划设计思路一致的高效、系统、现代化的管理手段与设施。
2、 首层平面设计
对大型商业来说,首层平面的设计很大程度上关系到其商业价值能否跃升。首层商业直接与外部环境相连,最先与人接触,不仅承担着商业运营管理功能,而且是人流集散点、垂直交通与水平交通的节点、室内外空间的交叉点。可见既要满足商业通达性的需求,又要创造良好的商业环境,使其价值最大化,首层平面设计可谓重中之重。
3、地下车库特色设计对于商业来说,地下车库往往成为接待顾客的〃第一大堂”,停车需求是否被满足,是否有明确的区域划分和标识系统,是否足够方便也逐渐成为人们是否选择该购物场所的重要因素。
4、 地下空间增值开发
对于商业来说,地下一层甚至是地下二层空间都存在潜在的商业价值
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