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土改时期的老房子如何办理不动产登记么（长文深度解析农村土地制度）

在不动产登记部门多年，经常会遇到很多人拿着很早以前的土地所有权契证来咨询如何办证。大部分是土地改革时期的，也有建国前，有民国时期的，甚至乾隆时期的也有人问过，大清已经亡了110年了好么。

这些证是这样的

这样的

那么这些证是否有效么，能否用来证明享有现在的宅基地使用权，能否用来办理不动产登记呢。

我们一个一个说。

土地改革没收了地主的土地及其在农村中多余的房屋，分配给无地少地及缺乏其他生产资料的贫苦农民所有，为鼓励地主自食其力，也分配同样的一份。按照1950年《中华人民共和国土地改革法》规定，对地主亦分配给同样的一份，土地改革完成后，由人民政府发给土地所有证，并承认一切土地所有者自由经营，买卖及出租其土地的权利。土地制度改革以前的土地契约，一律作废。1949年新中国建国前，民国政府更不用说大清朝发的土地房屋所有权契证，也叫老红契，已经无效了。土地改革不是请客吃饭，打土豪分田地，都是真的（链接：中华人民共和国土地改革法）

土地改革时期，存在多种所有制：国家所有制，即全民所有制；合作社所有制，即劳动群众集体所有制；个体劳动者所有制；资本家所有制。当时农民可以拥有私有土地所有权，1954年《中华人民共和国宪法》第八条规定，国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。只有矿藏、水流，由法律规定为国有的森林、荒地和其他资源，属于全民所有。

1955年《最高人民法院对土地证和老红契效力问题的解答》（〔1955〕法行字第16242号）明确，在土地改革以后，所有以前的一切老契，均已作废，所谓老红契压倒土地证的问题，是不应该存在的。

那么土地改革时期政府发的土地房屋所有权契证是否有效？

60年代人民公社时期共有4个《农村人民公社工作条例》，即1961年3月（草案）、1961年6月（修正草案）、1962年9月（修正草案）和1978年12月（试行草案），都有60条，特别是其中1961年6月的和1962年的名称完全相同，都叫《农村人民公社工作条例（修正草案）》，容易混淆。

施行时间最长的是1962年9月27日中共八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例（修正草案）》（链接：农村人民公社工作条例修正草案），建立了农村人民公社作为社会主义的集体经济组织，分为公社、生产大队、生产队三级。人民公社的基本核算单位是生产队。根据各地方不同的情况，人民公社的组织，可以是两级，即公社和生产队;也可以是三级，即公社、生产大队和生产队。

草案规定：“全大队范围内的土地，都归生产大队所有，固定给生产队使用。社员的房屋，永远归社员所有。”社员有买卖或者租赁房屋的权利。人民公社社员可以耕种由人民公社分配的自留地和自留山。自留地长期归社员家庭使用。

注意这里享有集体土地所有权的是农民集体经济组织，人民公社后来变为乡镇、村、村民小组三级集体经济组织，按照《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）开展农村集体土地确权登记发证，土地所有权确认给村民小组农民集体、村农民集体所有或乡(镇)农民集体。属于村民小组集体所有的土地应当由其集体经济组织或村民小组依法申请登记并持有土地权利证书。对于村民小组组织机构不健全的，可以由村民委员会代为申请登记、保管土地权利证书。在土地登记簿的“权利人”和土地证书的“土地所有权人”一栏，集体土地所有权主体按“хх组（村、乡）农民集体”填写。（链接：国土资源部、中农办、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见）虽然可能各地在登记发证中有误差，全国范围内的农村集体土地所有权登记发证工作已经于2012年底前完成了。

村委会不是集体经济组织，没有集体土地的所有权，无权处分集体土地。抵押人必须是有权处分不动产的权利人，因此村委会无权抵押集体土地。（链接：已抵押的不动产转让的，是否要变更抵押人）最高人民法院认为，居民委员会、村民委员会提供担保的，人民法院应当认定担保合同无效，但是依法代行村集体经济组织职能的村民委员会，依照村民委员会组织法规定的讨论决定程序对外提供担保的除外。（链接：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释）

对于社员宅基地所有权归生产队所有的理解，1963年《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》（中发（63）193号）明确，“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地，都归生产队集体所有，一律不准出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。宅基地上的附着物，如房屋、林木等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”

1962年的修正草案公布实施时间