房地产和房地产估价—房地产的概念（房地产估价课件）.pptx

第二节房地产的概念

一、房地产的整体概念

（一）房地产的定义：

房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，包括：

1.土地：地球的表面及其上下一定范围内的空间

2.建筑物：人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑

设备等组成的整体物

3.定着物：固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不能分离，或虽然可以分离，但分离不经济，或分离以后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者使土地、建筑

物的价值明显受到损害的物体

;

（二）房地产的重要性

（三）房地产的实物、权益和区位

⒈实物：房地产看得见、摸得着的部分，如：结构、设备、装修、外观、土地的形状、基础设施完备程度。

⒉权益：房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。

所有权：法律规定的范围内自由支配房地产并排除他人干涉的权利。

使用权：对国家或农民集体所有的土地占有、使用、收益的权利

租赁权：指支付租金从房屋所有人或土地使用权人那里获得的占有、使用房地产的权利。

抵押权：指债权人对债务人或者第三人不转移占有而作为债权担保的房地产，在债务人不履行债务时，就该房地产的变价款优先受偿的权利。

典权：是指支付典价占有他人房地产而为使用、收益的权利。;

（三）区位：

指地球上某一事物与其它事物在空间方位和距离上的关系，除了地理坐标位置，还包括可及性，与其它地方往来的便捷性，与重要场所的距离，周围环境、景观、在城市或区域中的地位等距离分为：空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离

区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，价值可能有很大的不同

;★在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的

⒈机器、设备、家具等有形资产，主要是实物的价值。

⒉专利权，专有技术、著作权（版权）、商标专有权、专营权、商誉、有价证券（股票、债券）等无形资产，有点无实物，有的虽然有实物，但实物本身的好坏对敬爱定着影响不大，甚至可以忽略，所以，主要是权益的价值。

⒊房地产，其实物和权益在价值的决定中都很重要。

两宗实物状况相同的房地产，如果权益不同，价值可能有很大不同；反之，两宗权益状况相同的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。

⒋区位对房地产价值的影响是独有的，其它资产不受区位的影响。;（四）房地产的存在形态;从实物角度来看的现实中的房地产估价对象有下列几种;（五）房地产的其他名称

不动产、物业、realestate、realproperty

（六）本书对房地产的用词;二、土地的概念;（三）土地利用所受的限制;3.土地使用管制