房地产资料搜集渠道—房地产价格影响因素（房地产估价课件）.pptx

对房地产价格影响因素的基本认识房地产价格影响因素简称影响因素或因素房地产价格水平的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格综合作用的结果。

对房地产价格影响因素的基本认识1.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的。有的因素或者其变化会导致房地产价格上涨，这类因素成为增值因素。有的因素或者其变化导致房地产价格下降。这类因素可称为贬值因素。铁路——或增值（工业房地产）或减值（住宅房地产）

对房地产价格影响因素的基本认识2.不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较大有的因素或者其变化引起的房地产价格升降幅度较小住宅——朝向影响大商业——楼层影响大

对房地产价格影响因素的基本认识3.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，随其变化会降低或提高房地产价格有的因素从某一角度看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格道路、高架桥——便捷、噪音——居住、商业——据道路远近

对房地产价格影响因素的基本认识4.有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有些与时间有关。需求因素会立刻引起房地产价格的变动供给、税收因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才表现出来

对房地产价格影响因素的基本认识5.各种因素对同一类型房地产价格的影响可能是不同的，随着时间的推移影响程度会发生改变重视楼层——重视朝向楼层影响大——景观影响大

对房地产价格影响因素的基本认识6.同一影响因素对不同地区房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的南方——风水北方——朝向

对房地产价格影响因素的基本认识7.各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的“边际效用递减”当绿化率低——“边际效用大”——影响大当绿化率高——“边际效用小”——影响小

对房地产价格影响因素的基本认识8.某些影响因素对房地产价格的影响可以用来量化或只能通过估价理论知识、实践经验以及市场的深入调查作出判断GDP、人口、可支配收入、成本、税收：定量判断房地产价格环境、房型：经验判断房地产价格

房地产价格影响因素的分类1.外部因素、自身因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况2.个别因素、区域因素、一般因素3.房地产交易因素、房地产市场因素、房地产状况因素

影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况

区位因素2.交通出行的便捷、时耗等交通方便程度直接影响房地产价格开辟新的交通线路某些房地产所处的位置看起来交通方便，而实际上并不方便，这可能是受到了交通出入口、立交桥、高架路、交通管制等的影响。实行某种交通管制也许会降低该类房地产的价值实行这种交通管制则可能会提高该类房地产的价值

影响房地产价格的因素自身因素区位因素位置、交通、周围环境景观、外部配套设施权益因素权利及其行使的限制、使用管制、相邻关系的限制实物因素土地实物状况、建筑物实物状况外部因素人口因素人口数量、人口结构、人口素质制度政策因素房地产制度政策、金融制度政策、税收制度政策、有关规划和计划、有关特殊政策经济因素经济发展、居民收入、物价、利率、汇率社会因素政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机国际因素世界经济状况、国际竞争状况、政治对立状况、军事冲突状况心理因素其他因素行政隶属变更、重要政治人物的健康状况

区位因素3.周围环境和景观大气环境水文环境声觉环境视觉环境卫生环境人文环境

区位因素（1）大气环境空气质量的好坏，对人体健康十分重要（2）水文环境地下水、沟渠、河流、江湖、海洋等的污染程度（3）声觉环境对于住宅、旅馆、办公、学校、科研等类