房地产估价需要（房地产估价课件）.pptx

对房地产估价的需要;房地产转让

房屋所有权转让、建设用地使用权转让

房屋所有权人和建设用地使用权人通过买卖、互换、赠与或者其他合法方式将其房屋所有权和建设用地使用权（简称房地产）转移给他人的行为;房地产转让和租赁的需要;对房地产估价的需要;房地产抵押的需要;房地产抵押的需要;房地产抵押的需要;房地产抵押的需要;对房地产估价的需要;房地产征收征用补偿的需要;对房地产估价的需要;房地产是良好的税源

计税依据

通常是房地产价值、租金或者以房地产价值、租金为基础的房地产余值、增值额、价格差额等

对房地产估价的需要

为了课税公平、防止偷漏税、说服纳税人等，税务机关需要掌握真实可靠的房地产价值、租金，需要以科学公正的计税价值（租金）为参考核定计税依据。

纳税人认为税务机关确定的计税依据不合理的，也可以委托房地产估价机构评估计税价值，以说服税务机关重新核定计税依据。;中国现行房地产税收

耕地占用税

城镇土地使用税

房产税

土地增值税

契税;对房地产估价的需要;房地产证券化

房地产投资信托基金

权益类资产证券化产品

具有债权性质的资产证券化产品

个人住房抵押贷款证券化;对房地产估价的需要;房地产

重要的财产

建筑物发生自然灾害、意外事故;对房地产估价的需要;1.人民法院确定财产处置参考价的需要

2.房地产分家析产的需要

3.房地产损害赔偿的需要

4.查处涉及房地产违法违纪行为的需要;1.人民法院确定财产处置参考价的需要;2.房地产分家析产的需要;3.房地产损害赔偿的需要;对房地产估价的需要

评估被损害房地产价值损失额和相关经济损失

其他财产损失

停产停业损失

搬迁费

临时安置费

为和解、调解、仲裁、诉讼等确定损害赔偿金额提供参考依据;[例]某办公楼工程基础施工中，造成邻近一幢住宅楼出现一定程度的门窗变形、墙体开裂和基础不均匀沉降等。该住宅楼总建筑面积5500m2，共60套住房，有60户居民。经评估，该住宅楼在未受损状况下的市场价格为6000元/m2，平均每套住房的市场租金为2000元/月，在受损状况下的市场价格为5200元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为180万??，并需要居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1000元，临时安置费平均每户每月2000元；该住宅楼即使修复后，也会因曾受损使人们心理减价3%。;涉及房地产的司法和纪检监察的需要;涉及房地产的司法和纪检监察的需要;涉及房地产的司法和纪检监察的需要;涉及房地产的行贿受贿、渎职等违法违纪行为

对于国家工作人员非法收受他人房地产的“受贿罪”，所收受房地产的价值

对涉嫌犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，是否存在低价出让

对于犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，其低价的程度如何

对领导干部涉嫌利用职权和职务影响，低于市场价格购置而谋取不正当利益

对房地产估价的需要

为人民法院判决、检察机关立案、监察机关调查、行政机关处理等提供参考依据;对房地产估价的需要;企业改制

企业上市

企业资产重组

企业资产置换

企业产权转让

企业租赁

企业合资

企业合作

企业对外投资

企业合并

企业分立

企业清算;（1）企业改制

国有或集体企业、事业单位整体或者部分改为有限责任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式

;（4）企业资产置换

一个企业的整体或部分资产和另一个企业的整体或部分资产互相交换的行为

;（7）企业合资

两个以上企业共同出资成立另外公司并分享股权，以进行某些新产品、新技术或新事业的开发;（10）企业合并

两个以上企业合并为一个企业的行为。企业合并有吸收合并和新设合并。

吸收合并

两个以上企业合并时，其中的一个企业吸收了其他企业而存续，被吸收的企业解散。

新设合并

两个以上企业合并设立一个新的企业，合并各方解散。;对房地产估价的需要;对房地产估价的需要;对房地产估价的需要;国有建设用地使用权出让

国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付出让金等费用的行为。

出让方式

招标

拍卖

挂牌

协议;（1）招标出让方式中招标底价，投标人的投标报价；;对房地产估价的需要;例如《城市房地产管理法》提出的下列房地产行政管理要求：

（1）第十三条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”——如何确定最低价，需要估价提供参考依据。

（2）第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”；第四十三条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”——如何相应调整土地使用权出让金（即改变土地用途的补地价应为多少），需要估价提供参考依据。;（3）第三十四条规定：“房地产价格评估，应当遵循公正、公