房地产特殊业务估价（房地产估价课件）.pptx

房地产特殊业务估价

结果确定、报告撰写

以某不良资产处置案（下称“案例”）为例（各方具体关系详见如下示意图）。

在上述案例中，公司A以其持有的多幢房产及在建工程（“不动产A”）为其自信托公司的贷款提供了抵押担保，以其持有的多套房产（“不动产B”）为公司B自信托公司的贷款提供了最高额抵押担保；鉴于公司A与公司B的关联关系，公司A还为公司B的前述贷款提供了连带责任保证。后信托公司将上述两笔债权转让给资管公司。

由于公司A未按期偿还其对资管公司的债务，资管公司向法院申请了强制执行和财产保全，法院依法查封了不动产A，并在淘宝网进行了两次不动产A的司法拍卖活动，但均以流拍结束；同时，由于公司B亦未按期偿还其对资管公司的债务，资管公司向法院申请强制执行和财产保全后，法院依法查封了公司A名下的多套房产。后公司C与资管公司签署了《债权转让协议》，受让了资管公司对公司A、公司B持有的全部债权。

资管公司原拟拍卖不动产A以实现债权，但未料该等房产未能成功处置变现，直接导致其对公司A及公司B发放的两笔贷款陷入无法收回的困境。而后，由于公司C错误地预估了公司A、公司B的还款能力以及不动产A、不动产B（合称“目标项目”）的价值，使得其从资管公司处接盘该等不良资产后仍然无法收回债权，最终导致公司C陷入处置不良资产的僵局之中。

1、涉房地产类不良资产处置的基本流程尽职调查确认资产实际情况寻找最优处置方案

1、涉房地产类不良资产处置的基本流程了解项目涉房地产类不良资产处置的过程也是实现房地产最终价值的过程，如果对房地产项目的状况、性质、定位存在认知偏差，可能导致交易各方无法对该房地产项目的实际价值、未来的发展潜力、价值有清晰的认知。

1、涉房地产类不良资产处置的基本流程了解债务涉房地产类不良资产上可能牵涉各类复杂的债权、抵押、查封等，如在处置之前未进行全面的法律尽职调查，捋清该不良资产上存在潜在法律风险，交易各方将难以对处置方案进行最优的选择。

1、涉房地产类不良资产处置的基本流程了解市场涉房地产类不良资产的特殊之处即在于不同地域、不同时期、不同类别的房地产价值会随着市场需求、客观政策等的变化而变化，尽职调查不仅是了解房地产项目本身，更重要的是通过访谈、走访以了解当地该类房地产市场的未来趋势，进而对该房地产情况有更加客观的判断。

（1）公司C通过申请司法拍卖及变卖程序获得款项以实现债权此方案需公司C作为申请执行人向法院申请启动第三次拍卖程序处置目标项目，在拍卖申请获得人民法院同意且拍卖成功的理想情况下，公司C可从拍卖款项中获得偿还。如法院不同意启动第三次拍卖程序或者第三次拍卖仍然流拍，且人民法院同意启动变卖程序的，公司C亦可以从变卖款项中获得偿还（具体流程如下）。

（1）公司C通过申请司法拍卖及变卖程序获得款项以实现债权

（2）寻找潜在投资方通过股权收购的方式收购公司A以间接控制目标项目方案（2）旨在通过潜在投资方支付的股权收购款以实现公司C的债权，其本质为一种债务重组，即通过与债务人重新协商订立新的还款计划，落实担保责任，以实现债权人的债权。

（3）寻找潜在投资方整体收购公司C持有的对公司A、公司B的现有债权债权转让也是一种处置不良资产的常见手段，通常见于司法处置难度较大、处置时间较长的项目，或者处置方在该不良资产所在地区的人脉、资源较薄弱的项目。

在上述案例中，考虑到公司C对公司A及公司B的债权实现难度较大，公司C在与潜在投资方磋商过程中可能处于较弱势的地位，例如需在债权的收购价款上给予潜在投资方较大的折扣，或者处置不良资产时设置了较为严苛的交易条件等。相较于其他处置方案，方案(3)对公司C而言无疑是实现债权最有效率的方式。

房地产特殊业务估价方法

选择、数据获取、数据测算

16由于不良资产评估的委托方是资产管理公司，与作为资产占有方的债务人不是同一方，资产占有方不配合资产评估的情况时有发生。同时由于许多不良资产无评估所需的基本信息资料，因此即使在债务人充分配合下也无法实施充分有效的评估。虽然资产管理公司在不良资产处置中应进行资产评估，这也是有关部门的明确要求，但许多不良资产不具备进行资产评估的基本条件。

17债权企业的股权实物资产

估价方法选择/01

?第一种分析途径：以债务人和债务责任关联方偿还债务能力的角度进行分析的途径，适用于存在债务人或债务责任关联方的主体资格、债务人或债务责任关联方能够提供产权资料及近期财务资料时的情形。

?需要对企业(含债务人、债务责任关联方)的资产质量进行分析，核实企业负债，判断企业的财务状况、经营能力和发展前景，综合考察债务人和债务责任关联方偿还债务的能力，从而得出债权的可能受偿程度，并适当考虑其它影响因素，以揭示某一时点的债权价值。

?第二种分析途径是基于债权人所掌握的材料，通过市场调查、比较类似交易案例以及专