房地产税收业务评估（房地产估价课件）.pptx

房地产税收业务评估方法选择、数据测算

目录/Contents12案例简介评估过程

案例简介/01

4案例概况****公司于2004年9月10日开业，注册资本1080万元，由五个浙江人投资入股，公司类型为有限责任公司。企业税务登记证经营范围：房地产开发、商品房销售、物业管理服务、商铺租赁。该企业开发建设的温州商贸小商品市场一期工程总规划占地面积97亩，土地面积64602平方米，建筑面积86618.5平方米，已经预售面积69898.91平方米。

5动工时间2005年7月竣工时间2007年11月。由31栋楼房组成。2004—2007年主营业务收入119,400,075.89元，主营业务成本88,310,726.33元，毛利率26.04%，利润总额69,613,710.88元，利润率19.3%。案例概况

评估过程/02

7涉税信息采集发改部门开发项目批准文号、建设单位、批复项目等信息规划部门建设部门土地部门开发项目名称性质、占地面积、建筑面积等信息施工许可证书编号、工程名称、工程概算等信息土地使用权出让和转让信息、土地成交价格等信息1、信息采集

8涉税信息采集房产管理部门房产开发企业名称、房产位置、建筑面积等信息地税部门银行和金融机构媒体开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息公积金贷款购房情况、开发企业银行资金等信息楼市开盘广告和房屋价格等信息1、信息采集

9筛选企业所得税纳税评估对象，要依据税收宏观分析、行业利润率、行业贡献率和行业税负等数据，结合企业所得税评估指标及其预警值和税收管理员掌握的纳税人实际情况，参照纳税人所属行业、经济类型、经营规模、经营期、信用等级等因素进行全面、综合的审核对比分析。2.确定评估对象

疑点1、收入方面一是审核该户历年纳税评估数据信息采集表，发现该公司个别房产售价低。疑点一：是否存在关联交易销售款不结转或少结转收入的问题？

疑点1、收入方面二是审核该户历年财务会计报表发现该户预收账款金额较大。疑点二：是否存在预收款项未按规定结转收入的问题？

疑点1、收入方面三是审核该户历年财务会计报表发现预缴企业所得税与预计利润差别大。疑点三：是否存在未按规定预计利润率结转的问题？

疑点2、成本方面：一是根据外通提供的房地产企业开发的共性特点（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利润）而20%的灰色支出往往通过加大建安成本的做法。疑点四：是否存在建安成本重复入账，甲供材重复进入开发成本的问题？

疑点2、成本方面：二是根据外通提供的招商引资企业存在财政补贴的现象。疑点五：是否存在政府返还款未计入收入的问题？

疑点2、成本方面：三是审核该户历年财务会计报表发现预缴的营业税金较多。疑点六：是否存在收入费用配比方面的问题。

疑点3、费用方面：一是审核该户历年财务会计报表和纳税评估采集表发现工资、业务招待费数额较大。疑点七：是否存在工资、业务宣传费超标准列支费用的问题？

疑点3、费用方面：二是审核纳税申报表发现2006年、2007年营业外支出数额较大。疑点八：是否存在税法不允许列支的项目？

184.约谈举证制作约谈通知书就其真实性在加强所得税政策宣传的基础上与纳税人实施约谈，提醒纳税人按照疑点认真开展自查，在保证国家税收应收尽收的同时，避免其遭受损失。

191、工资超标准列支56029元。2、福利费超标准列支2365.01元。3、业务招待费超标准列支2,989,90.07元。4.约谈举证企业通过自查，发现补报了如下问题：

评估过程5.实地核查1、实际毛利额与预计毛利额的差异在本年度应调整增加应纳税所得额的差异数3,740,873.74元。2、在营业外支出列支赞助费等支出125,900元。3、在营业外支出列支罚款、滞纳金103,885.92元。调增事项

评估过程5.实地核查4、在管理费用中列支关联企业物业管理公司电费323,452.38元。5、在管理费用中列支支付其他管理费29,700元。6、在管理费用中列支个人土地登记证费用839.55元。调增事项

22调减事项1、本期预缴的营业税金及附加、一期应缴土地增值税累计发生8,649,484.66元，2004-2007年度已配比7,766,377.77元，少列配比883,106.89元。2、在开发成本列支开办费586,836元（已调出）。3、在开发成本列支期间费用293,261.93元（已调出）。5.实地核查调减事项

补税6,067,748.69元236.评估处理合计应调增应纳税所得额3,171,982.85元依据实地核查的问题，加上企业自查补报情况，

房地产税收业务评估作

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