选择估价方法—收益法（房地产估价课件）.pptx

收益法

收益法的含义

收益法的理论依据

收益法适用的对象

收益法估价需要具备的条件

收益法附件的操作步骤

收益法的含义

收益法分为

直接资本化法

报酬资本化法

收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。

收益法求得的价格称为收益价格。

收益法

收益法的含义

收益法的理论依据

收益法适用的对象

收益法估价需要具备的条件

收益法附件的操作步骤

收益法的理论依据

预期原理

决定房地产当前价值的不是过去的因素而是未来的因素

某笔资金×利率＝房地产净收益

房地产价格×利率＝房地产净收益

房地产价格＝房地产净收益/利率

例如，某人拥有一宗房地产每年可产生2万元的净收益，另外有40万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到2万元的利息，则对于该人来说，这宗房地产与40万元的资金等价，即值40万元。

收益法的理论依据

收益法原理表述

将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。

现代收益法是建立在资金具有时间价值观念上的

资金的时间价值也称为货币的时间价值，

现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值

现在的钱比将来的钱更值钱

“多得不如现得”

收益法的理论依据

收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值高低主要取决于下列3个因素：

①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低;

②获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠（风险小），房地产的价值就越高，反之就越低;

③获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低。

收益法

收益法的含义

收益法的理论依据

收益法适用的对象

收益法估价需要具备的条件

收益法附件的操作步骤

收益法适用的对象

收益法适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产

有收益的房地产

住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。

有潜在收益的房地产

估价对象目前为自用或空闲的住宅

收益法不适用

公用、公益性房地产

行政办公楼、学校、公园等

收益法

收益法的含义

收益法的理论依据

收益法适用的对象

收益法估价需要具备的条件

收益法附件的操作步骤

收益法估价需要具备的条件

房地产的收益和风险都能够较准确地量化

对未来的预期通常是基于过去的经验和对现实的认识作出的，必须以广泛、深入的市场调查和市场分析为基础。

收益法

收益法的含义

收益法的理论依据

收益法适用的对象

收益法估价需要具备的条件

收益法附件的操作步骤

收益法估价的操作步骤

运用报酬资本化法估价一般分为4个步骤：

估计收益期或持有期

预测未来净收益或期间收益和期末转售收益

确定报酬率

计算收益价值

运用直接资本化法估价一般分为3个步骤：

预测未来第一年的收益

确定资本化率或收益乘数

计算收益价值