房地产状况—房地产的特性（房地产估价课件）.pptx

房地产的特性不可移动各不相同寿命长久供给有限价值较大用途多样相互影响易受限制难以变现保值增值

不可移动也称为位置固定性房地产区别于其他财产的主要之处区位优劣每宗房地产与重要场所，相对稳定，形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使得不同房地产之间有区位优劣之分。位置变化房地产的自然地理位置固定不变房地产的社会经济位置会发生变化

不可移动地区性市场任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费受制于其所在的空间环境（当地的制度政策、社会经济发展状况及邻里关系等）无法把房地产价格较低地区的房地产搬到房地产价格较高的地区去房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的

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各不相同也称为独一无二特性、独特性、异质性、非同质性、个别性每宗房地产都有其独特之处且相互间差异较大即使两幢房屋或两套住宅的外观和户型一模一样，但由于它们的位置、朝向、周围环境、景观、地形、地势、交通、邻里关系等的不同，它们实质上是不相同的。房地产市场上难以出现相同房地产的大量供给房地产之间不能完全替代不是完全竞争的市场不适宜采取样品交易方式必须到估价对象实地查勘

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供给有限土地有限性土地是大自然的产物，人工生产不出来，地表面积基本上是固定不变的，因此土地总量不能增加。土地的这种特性被称为有限性、不可再生性、不增性。房地产具有独占性一定区位特别是好区位的房地产被人占用之后，占用者可以获得生产或生活的场所，享受特定的光、热、空气、雨水和风景（如海水、阳光、沙滩），或者可以支配相关的自然资源和生产力。在市场经济中，除了占用者之外，他人除非支付相当的代价，否则无法享有。

供给有限进一步来看，房地产具有供给有限的特性，本质上还不在于土地总量不能增加。目前，相对于人类的需要来说，土地总量还是较丰富的。房地产的不可移动特性造成了一个地方的房地产不能搬移到另一个地方，导致在特定的地段上只有很有限的房地产供给。

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价值较大与一般物品相比，房地产单价高、总价大。

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用途多样也称为用途的竞争、转换及并存的可能性

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相互影响与周围的房地产及其利用状况产生相互影响外部性分为有利的外部性和有害的外部性有利的外部性某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价有害的外部性某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本

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易受限制房地产不可移动、流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响

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难以变现也称为变现能力弱、流动性差变现能力在没有过多损失的条件下，将非现金财产转换为现金的速度。变现能力强凡是能够随时、迅速地转换为现金且没有损失或者损失较小的。当需要将房地产快速变现时，通常要以一定幅度的降价为代价才能实现

难以变现影响某宗房地产变现能力的因素①该宗房地产的通用性通用性越差的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力就越弱。②该宗房地产的独立使用性独立使用性越差的房地产，越妨碍房地产的使用，变现能力就越弱。③该宗房地产的价值大小价值越大的房地产，购买所需要的资金越多，越不容易找到买者，变现能力越弱。④该宗房地产的可分割转让性在物理上、经济上是否可以分离开来使用容易分割转让的房地产，变现能力相对较强。

难以变现影响某宗房地产变现能力的因素⑤该宗房地产的开发程度开发程度越低的房地产，不确定因素越多，变现能力就越弱。⑥该宗房地产的区位所处区位越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力就越弱。⑦该类房地产的市场状况房地产市场越不景气，出售房地产越困难，变现能力就越弱。

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保值增值导致房地产价格上涨的原因①房地产拥有者自己对房地产进行投资改良②外部经济③需求增加导致稀缺性增加④通货膨胀⑤房地产使用管制改变不是自然增值不是真正的房地产增值，是房地产保值真正的房地产自然增值真正的房地产自然增值真正的房地产自然增值某项投资是保值性的，意味着所投入资金的增值速度能抵消货币的贬值速度，具体地说，就是能保