房地产投资环境分析—环境分析的方法.pptx

房地产投资环境评价方法

多因素与关键因素法;闵氏评价法

是香港中文大学闵建蜀教授1987年在罗氏等级评分法的基础上提出的一种投资环境评价方法，它包括闵氏多因素评价法和闵氏关键因素评价法。两种分析方法是密切联系而又有一定区别的。;（1）闵氏多因素评价法：闵氏多因素评价法把影响投资环境的因素分成十一个大类，每一大类因素由一组子因素组成。;多因素评估法因素与子因素组成;根据闵氏多因素评估法，先对各类因素的子因素作出综合评价，再对各因素作出优、良、中、可、差的判断，然后按下列公式计算投资环境总分：

投资环境总分=???????????????????????????

式中：Wi——第i类因素的权重；

ai,bi,ci,di,ei——第i类因素被评为优、良、中、可、差的百分比。

投资环境总分的取值范围在11~55分之间，分值越高，说明投资环境越佳。;闵氏关键因素评价法从具体投资动机出发，从影响投资环境的一般因素中找出影响具体投资项目的关键因素，并对这些关键因素作出综合评价，然后按与多因素评价法相同的方法和步骤对投资环境进行评价打分。;投资动机;闵氏多因素评价法与闵氏关键因素评价法互为补充，运用闵氏评价法既可以得到对投资环境的部体性评估结论，又能得到具体投资项目的专门评估评论，从而实现了一般与特殊的有机结合，不失为一种行之有效的投资环境评价方法。

“闵氏多因素评分法”是对某国投资环境作一般性的评估所采用的方法它较少从具体投资项目的投资动机出发，考察投资环境。

“闵氏关键因素评估法”与此不同，它从具体投资动机出发，从影响投资环境的一般因素中，找出影响具体项目投资动机实现的关键因素，依据这些因素，对某国投资环境作出评价，仍采用上述计算总分的公式来比较投资环境优劣。;房地产投资环境评价方法

国别冷热比较法;国别冷热比较法

是美国学者伊西阿·利特法克和彼得·班廷根据他们对20世纪60年代后半期美国、加拿大工商界人士的调查资料，提出通过七种因素对各国投资环境进行综合、统一尺度的比较分析，从而产生了投资环境“的方法。

投资环境冷热比较法是以“冷”、“热”因素来表述环境优劣的一种评价方法，即把各个因素和资料加以分析，得出“冷”、“热”差别的评价。;1）政治稳定性

它是指东道国有一个由社会各阶层代表所组成的，为广大群众所拥护的政府。该政府能够鼓励和促进企业发展，创造出良好的适宜企业长期经营的环境。

当一国政治稳定性高时，这一因素为“热”因素。;2）市场机会

当对外国投资生产的产品或提供的劳务在东道国市场的有效需求尚未满足时，表明东道国市场机会较大，为“热”因素。;3）经济发展和成就

东道国经济发展速度快，经济运行良好，则此项为“热”因素。

4）文化一体化

东道国国内各阶层民众的相互关系、处世哲学、人生观和奋斗目标都要受传统文化的影响，东道国文化一体化程度高为“热”因素。;5）法令阻碍

东道国的法律繁杂，并有意或无意地限制和阻碍外国企业的经营，影响今后企业的投资环境。若法令阻碍大，为“冷”因素。;6）实质性阻碍

东道国的自然条件，如地形、地理位置等，往往会对企业的有效经营产生阻碍。如实质性阻碍高，则为“冷”因素。

7）地理及文化差距

社会观念、风俗习惯、语言等差距大，就是“冷”因素。

;房地产投资环境评价方法

专家咨询论证法;专家咨询论证法=专家意见法+专家会议法

专家意见法是将专家设定为投资潜在参与者，利用其知识、经验和分析判断能力对投资环境进行分析鉴证的一种方法。

专家会议法（论证）涉及到多个专家对同一事物的综合评价;（1）专家的选择

什么是专家；

怎样选专家;（2）专家意见的分析处理

平均法

众数法;德尔菲法

也称专家调查法，1946年由美国兰德公司创始实行，其本质上是一种反馈匿名函询法，其大致流程是在对所要预测的问题征得专家的意见之后，进行整理、归纳、统计，再匿名反馈给各专家，再次征求意见，再集中，再反馈，直至得到一致的意见。