某某年惠州某房地产项目营销执行方案.ppt

双城国际营销执行案

中原对项目目标的理解主要目标：快速消化：速度先行，保证项目一炮而红，是快速形成市场焦点的有效途径；价值最大化：实现项目价值最大化，为项目后期贡献现金流。2

报告思路统一认识明确方向行动步骤宏观市场项目简介竞争分析客户分析推售策略价格策略营销执行3

惠城区·存量数据来源：惠州市房产管理局截止2009年3月31日，惠城区商品住房存量21176套，约268万平米，存量规模连续四个月下降。4

惠城区·成交量３月份市场实时成交商品住房1700套，环比增加87%，与去年同期相比，增加3倍；

３月份市场实时成交商品面积200529平米，环比增加95%，与去年同期相比，增加3倍。5

惠城区·成交价格３月份惠城区住宅成交均价3829元/平米，环比下降9%，比去年同期下降5%。6

60平米以下60-90平米90-120平米120-144平米144-180平米180平米以上月度合计单房1472149一房315615381两558三房40389406932930四房55617520256五房1374280其他1135复式1562133别墅4545合计5155534534713121332437百分比21%23%19%19%13%5%100%惠城区·成交结构３月份网上登记商品住宅，以中小户型为主，60-90平米和60平米以下面积段的户型登记套数分别占总量的23%和21%，90-120平米和120-144平米的户型登记套数分别占总量的19%，144-180平米和188平米以上的户型分别占13%和5%7

江北片区从09年1月份以来，基本无新增供。数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年至今取得预售许可证的项目江北片区·新增供求比8

截至09年3月31日江北片区存量规模是3778套，约42万平米，存量规模连续4个月下降。主要存量以大户型为主。数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年至今取得预售许可证的项目江北片区·存量9

本月江北片区网上登记332套，环比增加8%，同比增加9倍；本月江北片区网上登记面积37872平米，环比增加1.5%，同比增加6倍。数据来源：惠州市房产管理局。监测范围：2007年至今取得预售许可证的项目江北片区·成交10

市场小结存量：惠城区总体存量规模与江北片区存量规模均连续下降４个月；成交量：09年楼市小阳春，惠城区与江北片区成交量均呈较大幅度增加，3月份达到成交量最大；存货量：由于新增量的减少，同时成交量的增加，从而存量逐步递减；成交价：近几月，成交均价在4000元/平米基础上上下浮动200元，并3月份创继08年2月以来新低；成交结构：成交单位中，主要以中小户型为主，面积段90平米以下和90-144平米。11

观点：自09年2、3月份成交状况分析，惠州楼市出现小阳春，并且市场正正常化，消化量逐步增加；受08年经济影响开发速度放缓，无明显新增供应，中小户型消化速度最快，而剩余产品大都为大户型，本项目产品供应属市场断层，并且供应面积是目前市场旺销户型。目前市场对本项目的发售是好契机！12

报告思路统一认识明确方向行动步骤宏观市场项目概况竞争分析客户分析推售策略价格策略营销执行核心竞争力13

项目区位江北片区是惠州未来的城市中心区CBD，集办公、商业、金融、居住、健身、休闲、娱乐、科研为一体的综合区。不仅是政治中心，也是未来经济、生活中心。本项目处于江北规划中的居住区，属中央生活区。14

项目指标项目经济技术指标占地面积：77616㎡总建筑面积：210005.8㎡容积率：2.89绿化率：30%建筑层数：16、18、28层总户数：1490户停车位：1472个南区北区大规模社区住宅区15

项目四至三环路惠台学校项目南区项目北区万科中颐海伦堡台商协会空地空地空地16

设计规划16-26层半围合现代建筑布局，增加开阔的空间尺度；园林层次感强，东南亚水景园林。17

户型配比：精致增值居家型，以三房为主总体户型配比：南区+北区房型建筑面积套内面积特点套数占比１房２厅１卫54.08-58.1144.74-47.80入户花园内庭院10223%２房２厅１卫76.01-82.1662.88-67.56超大内庭院7420%90.9174.78超大内庭院14３房２厅１卫101.37-103.6184.58-85.23入户花园大阳台7450%３房２厅２卫114.25-124.5895.42-102.48入户花园74111.85-114.2193.32-93.95入户花园44100.57-100.9783.81-84.24入户花园28４房２厅２卫141.06-143.24117.69-118.50入户花园内庭院307%合计：4401