选择估价方法—估价技术路线（房地产估价课件）.pptx

估价技术路线的含义就是指估价人员在对估价对象房地产的价格形成过程的认识基础上，思考形成的知道整个房地产估价过程的技术思路。包括3个方面的要素：①由估价目的所决定价格内涵；②由估价原则确定估价思路；③由估价对象房地产的类型、估计方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定估价方法。最后得出：确定估价技术路线就是确定房地产价格内涵和价格形成的过程。

估价技术路线的作用①可以明确估价对象的价格内涵，显现出估价对象的价格形成过程；②是评估出估价对象价值所遵循的根本途径；③是指导整个估价过程的技术思路，正确的股价技术路线能避免很多无效劳动的发生。

估价技术路线确定过程确定估价的基本事项估价基本事项包括估价目的、估价对象、估价时点（设计估价路线的前提和基础）。确定价格内涵一个是“什么前提条件下的房地产价值”的问题，即采用什么价值标准。——一般是公开市场价值。另一个是“估什么类型的价值”的问题。根据估价目的不同，可能的价值类型有交易价格、投资价格、保险价格、课税价格、抵押价格、补偿价格等。选择适宜方法、途径估价方法要适宜、可行，尽可能从不同途径推导估价对象的价格。方法应用要点或者需要特殊处理的地方

确定估价技术路线应注意的问题要充分了解估价对象例：对一涉案房产进行拍卖估价，首先了解拍卖的形式有两种一是限制性拍卖、另一种是非限制性拍卖。估价思路：应明确估价对象为限制性拍卖估价，故此时估价结果应该属于清算价格评估。与一般估价的差别：存在短期强行变现的影响。

确定估价技术路线应注意的问题要充分了解估价目的估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。例：银行需要对抵押人提供抵押的一宗房地产进行估价，该房地产的土地划拨取得。分析：银行要了解的是当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押估价”的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人（银行）说明，在处分抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。也可理解为该房地产在“抵押估价”目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除应向国家交付的土地使用权出让金。

确定估价技术路线应注意的问题要充分了解估价目的估价目的决定了价格内涵，进而决定了估价技术路线。例：银行需要对抵押人提供抵押的一宗房地产进行估价，该房地产的土地划拨取得。分析：银行要了解的是当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押估价”的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人（银行）说明，在处分抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。也可理解为该房地产在“抵押估价”目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除应向国家交付的土地使用权出让金。例：为保险目的进行的房地产估价，其价格内涵不包括土地的价格。分析：因为保险估价的价值主体（保险公司）所关心的仅仅是房屋的价格，在出险时土地是不会受到损失的。

确定估价技术路线应注意的问题要充分了解价值时点例：某估价公司于2009年8月1日对一宗房地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按正常市场价格评估的结果是1000万元，银行据此贷款给其业主800万元。2011年10月1日，因业主无力偿还，银行申请拍卖房产抵债，经法院判决将该房地产拍卖，扣除拍卖所得各项税费后为600万元，不足偿债，于是银行认为估价公司估价有误，要求其赔偿损失。分析：事实上，该责任不在于估价公司，因为1000万元这一估价结果是估价对象在设定抵押权时（即2009年8月1日）的正常市场价值，而不是2011年10月1日拍卖时的市场价值。估价结果本身是客观合理的，只是不同时点市场价格不同，故估价公司没有赔偿责任。

案例某公司一幢办公综合楼于2013年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托估价。

估价技术路线设计（1）明确估价基本事项估价对象某公司一幢办公综合楼，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上那个为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。估价目的为委托方以该房地产作为抵押贷款担保物提供价值参考依据。价值时点2018年3月15日某公司一幢办公综合楼于2013年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托估价。

估价技术路线设计某公司一幢办公综合楼于2013年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公综合楼整体抵押贷款，需委托估价