房地产开发公司工作流程汇总表.docx

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房地产项目开发程序和业务流程

一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）

阶段 程 序 需准备的资料 行政管理部门 备注

项目建议书（申请报告）

项目

前期 项目选址方案阶段

设计任务书、投资计划

提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效应分析。

项目核准或备案资料：

申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土

发改委（计划局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设

等部门参与初步

保持方案、占用林地审核、矿藏

初步设计（建设方案） 设计和方案审批。

压覆评估等＋营业执照。

办土地使用证：土地出让合同、

施工图设计、图纸审查 交费证明等；

办规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地

项目

证、已审批规划图和建筑设计

准备

图；

阶段

项目征地、报建、招标 办施工许可证：土地证、规划许

可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。

建委（建设局）

土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门

项目 质量监督记录、分项（分阶段）

施工 组织施工（安全、监理）工程质检报告、隐蔽工程验收记阶段 录等。

建设局

项目

验收、结算、备案

竣工

验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质

建设、规划、消防、环保等

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22

验收

验收

量检测证明，规划、消防、环保

行政管理部门

阶段

验收证明、质量保修书。

资料整理归档

建设档案馆

内部资料室

办产权证资料：土地使用权证、

规划许可证、施工许可证、竣工

产权登记、物业管理

房地产管理局

验收资料、面积测绘成果、消防

和环保验收证明等。

二、房地产公司项目开发的内部工作流程

主要工作内容

主要工作内容

工作部门

节 工作

主

项

主办 主办 协办 备注

点 阶段 分 项

大类 小类 说明 部门 岗位 部门

地块现状图

落实地块具体位置及周边情况

项目部

规划设计条件

落实规划条件，了解限制性条件

项目部

对地块现状、地质条件、是否有

研发部

土地

现场踏勘

地下埋藏物等影响开发的因素

项目部

工程部

土

信息

详细了解

地

收集

了解地块周遍的商业、教育、交

了解周边配套情况 项目部

获

通等情况

取

了解地块所属区域的规划，对以

阶

了解未来发展规划

项目部

研发部

后项目开发的影响和支撑

段

同土地所有方进行接触，了解土

了解地块的上市方

土地

地出让方式和土地款，以及能否

项目部

式和土地款

价值

调整

初判

了解当地的建安成本、政府收费

了解项目开发成本 项目部

项目和具体情况

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了解当地的房地产市场状况

产品形式、开发周期的安排

项目部 销售部

现状图（四至电子文件） 项目部

销售部：参与市场调

查，进行地块周边及辐射范围内的客户

市场深度调研 分析、产品分析、市项目部

场竞争分析等；研发部：负责协助进行区域市场调研。

根据以往及周边项

销售部研发部

土地

价值 可行性研究报告

项目最终定位

目成交客户分析和 销售部

产品分析等，对项目

研发部 项目部

定位、客户定位、产

深判 品定位等，提出策略

性建议。

工程部

成本测算：针对多个方案进行初进行项目开发的方 成 本

步成本测算、利润率分析及比选案设计和成本测算。

各部门会同研讨：根研发部据土地的开工条件、

开发周期及付款计划

市场情况，共同制定开发节奏。

控制部项目部销售部工程部

项目方案确定现金流测算

总经理财务部

各部门各部门

主要工作内容

主要工作内容

工作部门

节 工作

主

项

主办 主办 协办

备注

点 阶段 分 项

大类 小类 说明 部门 岗位 部门

土

寻找

项目招商报告

区域宏微观市场研究

地

合作

（前期阶段） 项目招商文本中盈利能力分析

4

44

获 资金

取

明确合作伙伴、寻

项目商业策划书

合作伙伴确定

制定项目财务数据 项目部 财务部

找合作方式

阶 合作方案确定

制定合作方式、投资 财务 项目部

（招商阶段）

段

项目引资

（商业计划书）

合作细节确定

签署战略合作协议

回报方式、草拟合同 总监

行政办：协议盖章， 财务存档。 总监

财务部

上报项目部Lionful

公司

合作实施

合作公司成立及相关手续办理

（实施阶段）

财务部：协助办理股

权、增资等相关财务副总问题；行政办：工经理商局办理公司注册。

项目部财务部行政办

投方案标投经济标

项目方案确定确定土地上限

投标 竞争对手分析、确定土地上限、

拍卖

摘牌 价格敏感性分析、制定拍卖战术

竞争对手分析、确定土地上限、

摘牌

价格敏感性分析、制定出价战术

获取 签订土地确定用