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房地产开发企业计税成本对象专项报告

合肥市国税局：

由于我公司开发的×项目在2014年度开始部分完工，现按照《关于房地产开发企业成

本对象管理问题的公告》（国家税务总局公告2014年第35号）文件的要求，依据计税成本

对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、

对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、

方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送备案。报告正文如下：

一、开发项目基本情况项目名称

项目地址

具体分期占地面积

规划建筑面积

完工建筑面积开工时间

预售开始时间首栋完工时间

建设的公共配套项目

公共配套设施预算造价

过渡性成本对象

共分×期，×期已完工，×期在建（或部分在建）（一般与建设工程规划许可证对应）

共×平米，×期×平米（分期写）（一般与土地使用证、建设用地规划许可证对应）

共×平米，×期×平米（分期写）（一般与建设工程规划许可证对应）

×期完工×平米（分期写，若项目整体为一期，则不分期，下同）（一般与预竣工验收备案表对应）

×期为×年×月×日（分期写）（一般与建筑工程规划许可证对应）

×期为×年×月×日（分期写）（一般与预售许可证对应）

×期为×年×月×日（分期写）（一般与预竣工验收备案表对应）

规划建设公共配套项目×平米，其中×楼物业用房×平米

（楼内的配套按此写），单独建设的幼儿园×平米（单独建设的配套按此写）。

有则写，没有则删除该行。

二、计税成本确定原则

本项目采用可否销售原则、分类归集原则相结合，确定计税成本对象。

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十六条，成本

对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税

成本对象的确定原则如下：

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行

（一）可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行

成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本

摊入能够对外经营销售的成本对象。

（二）分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的

群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

（三）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作

为独立的成本对象进行核算。

（四）定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大

差异的，应分别作为成本对象进行核算。

（五）成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差

异的，要分别作为成本对象进行核算。

（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分

别划分成本对象进行核算。

三、计税成本对象确定

根据计税成本原则，确定计税成本对象如下：

第

第1期

楼号

开工时

间

完工时

间

预售时

间

占地面

积（㎡）

10000

规划建

筑面积

（㎡）

10000

实测建

筑面积

（㎡）

10000

可售面

积（㎡）

1#

10000

第2期

楼号

开工时

间

完工时

间

预售时

间

占地面 规划建

积（㎡）筑面积

（㎡）

实测建

筑面积

（㎡）

可售面

积（㎡）

四、计税成本分配原则

①成本核算计量与核算

成本计量与核算采用制造成本法。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成

本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象。

②共同成本分配方法

本项目的共同成本即过渡性成本对象按照建筑面积分配的成本，按照建筑面积法，在各可售成本对象分配。

③不能分清负担对象的间接成本

本项目的不能分清负担对象的间接成本主要为利息支出等，按照直接成本法，在各可售成本对象分配。

报告单位：××有限公司报告日期：××年×