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镇江市投资战略研判报告
雅居乐地产集团南京区域2019年1月30月
城市核心结论
城市发展方向研判：随着城镇化推进，镇江商圈多中心格局已基本形成，城市发展围绕万达、新城吾悦、宝龙商圈逐步发展，但镇江经济增长放缓，人口流出，后续发展动力不足。
区域研判：近来土拍市场趋于理性，就目前市场情况来看，京口区稀缺度明显，后续上升空间大；润州区走量较快，但需要考虑地价成本；新区竞争较大，风险较大；丹徒区存在扩容机会，低密度供应差异。
投资研判：鉴于镇江市场量价齐跌，复苏周期长，建议镇江项目拓展暂缓。
一
城市研判
城市定位
长江三角洲北翼中心、南京都市圈核心层城市和国家级苏南现代化建设示范区重要组成部分
城市区位：镇江地处江苏省西南部，是长江三角洲北翼中心、南京都市圈核心层城市和国家级苏南现代化建设示范区重要组成部分；
城市交通：京沪高铁（镇江到北京4个半小时）、沪宁高铁（镇江到上海1个小时）、宁杭高铁（镇江到杭州2个半小时）、连淮扬镇铁路（2014年12月28日开工建设中）
市域：中心城区城市建设用地规模145k㎡，人口规模133万人。人均建设用地109㎡/人
城市指标
2018镇江GDP总量居省内地级市第10，增速位列江苏末位，全市常住人口318万人。
2018年，经初步核算，镇江生产总值4228亿元，镇江GDP年增速呈现连续阶梯形下降走势，按可比价格计算，比上年增长仅3%，涨幅位列江苏末位。
城市人口及经济指标
板块
区域概况
人口（万人）
生产总值
（亿元）
人均生产总值
（亿元)
三产占比
教育资源
高中
初中
城镇人口
户籍人口
学校数（所）
在校学生数
学校数（所）
在校学生数
市区
京口区
政治、经济和文化中心
连接苏南、苏北物资流通和经济协作的枢纽地带
39.7
31.40
449.24
11.32
1.35:121.7:326.19
4
8500
9
12929
润州区
主城区和行政中心所在地
30.46
24.41
369
12.12
1.56:131.76:235.68
2
2500
5
4650
丹徒区
以生活居住、高新技术产业和第三产业为主的城市新区全国综合实力百强区
30.84
29.11
371.22
12.04
18.53:194.42:158.27
2
3300
15
8961
新区
国家级经济技术开发区
自然景观资源富足
22.13
18.5
582.14
26.35
7.89:381.86:192.39
——
——
3
2700
城市规划
空间结构：总体布局结构为“一体两翼，一核四区”：“一体”为主城区，“两翼”指东西两翼多个功能组团；主城区空间突出“一核四区”，由南山绿核、主城核心区、丁卯分区、南徐分区、谷阳分区组成。
发展方向：城市空间发展方向为沿江沿路“T”字型发展，重点向南发展，对接沪宁、优化东西、提升中心。
分片布局：
1、主城核心区：城市主中心，滨江城市山林和文化特色的标志区，城市中心商贸区和宜人的生活居住区。重点发展商贸、金融、旅游和文化为主的现代服务业。
2、南徐分区：城市副中心，以政务商务、体育文化、高铁门户为主的新城区和中心商务区。重点发展文化会展、政务商务、信息服务和高品质的生活居住。
3、丁卯分区：城市副中心，以科技创新为主的新城区。重点发展科技教育、软件服务外包和商务旅游为主的现代服务业。
4、谷阳分区：城市副中心，区级行政文化中心，生态宜居的新城区。重点发展教育、高新技术产业和服务产业。
5、南山绿核：城市中心绿地，以城市山林、古寺名泉为资源特色，融生态保障、文化体验、旅游休闲及历史遗存展示等功能于一体的都市型风景名胜区。
6、大港分区：城市副中心，滨江现代化新城区，全国主枢纽港区（区域物流中心），现代制造业集聚区。重点发展港口制造业、航空产业、新能源和循环经济产业。
7、谏壁分区：以能源、新材料、绿色化工和现代制造业为主的工业基地。重点发展内河航运物流业和先进制造业。
8、高资分区：以临港设备制造业和循环经济产业为主的工业园区。高资河以东重点发展装备制造业、海洋工程及港口物流业等；高资河以西转型发展循环经济产业。
城市产业
产业规划布局
镇江沿江建成三个开发区，一个工业园，一个产业园，形成“T”字型总布局；
如图所示，镇江市的产业布局基本上分为四大区域：
红色区域是位于主城区以商业和旅游服务等第三产业为主；
蓝色区域是横跨丁卯和谷城的高新技术产业区；
黄色区域是位于东翼和西翼的基础产业和现代物流产业区。
2002-2020年产业发展重点为现代制造业、高新技术产业、旅游业、物流业；具体规划为沿江东部重点建设基础产业和现代物流业，沿江中部老城分区以商业和旅游服务等第三产业为主，丁卯和谷阳分区分别
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