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房地产企业企业所得税

一、开办期间

开办期指企业被批准筹建之日起至开业之日（营业执照上的设立日期）

国税函[2009]98号第九条：开办费未明确列作长期待摊费用的，企业可

在开始经营之日的当年一次性扣除，也可按长期待摊费用处理，但一经选定

不得改变。

1.业务招待费、广告费和业务宣传费

国税总局公告2012年第15号：企业在筹建期间，发生与筹办活动有关的

业务招待费，可按实际发生额的60%计入开办费，并在税前扣除；发生的广

告费和业务宣传费，可按实际发生额计入开办费，并按有关规定在税前扣除。

2.开办期间不计算为亏损年度

国税函[2010]79号第七条：企业自开始生产经营年度，为开始计算损益

的年度。筹办期发生的开办费支出，不得计算为当期的亏损。只能在开办

费中归集。企业开始生产经营的年度，是开始计算损益的年度。如果两者

处于同一年度，则应分别确认筹办费摊销及经营年度的开始。

某房开企业2010年3月开始筹建，筹建期历时15个月，账簿资料显示：

2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生开办费200万元、300万元，

2011年6月开始生产经营。企业在2011年6月起开始一次性或分期扣除开

办费；2011年度发生了亏损，确认的亏损年度就是2011年度。

（1）该开发企业2010年3-12月、2011年1-5月筹建期分别发生业务招费

10万元、20万元，分别发生广告宣传费30万元、40万元；（2）2010年6

月投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息支出8万元计入了开办费；

（3）2011年3月，购建营业楼所支付的设计费、部分材料费共计10万元

计入了开办费；（4）企业在开始经营之日的当年一次性扣除开办费。

（1）业务招待费支出可按实际发生额的60%计入开办费，广告宣传费按

实际发生额计入开办费；（2）投资方因投入资本自行筹款支付的利息，不

计入开办费，由出资方自行负担。（3）为购建固定资产所支付的设计费、

部分材料费应予资本化，不计入开办费。

企业2011年一次性扣除开办费金额为：200+300-（10+20）×（1-60%）

-8-10=470（万元）。

二、预交期间

对房开企业来说，销售未完工开发产品取得收入时应预交企业所得税。

1.销售未完工开发产品取得收入时

房开企业的销售方式一般包括现房销售、期房销售；

现房销售：房开企业现房销售业务，会计准则与税法的规定是一致的；

期房销售：是指房开企业从取得商品房预售许可证开始至取得大产证为止；

将正在建设中的商品房预先出售给购买人，并向购买人收取定金或房款的行

为。期房销售的业务，会计准则和税法的规定不同，致使房开企业的预售业

务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异。国税发[2009]31号第六条：

企业通过签订《房地产预售合同》取得收入，应确认为销售收入的实现。因

此，从企业所得税的角度，只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取

款项，不管产品是否完工，全部确认为销售未完工开发产品取得的收入，负

有企业所得税纳税义务。

国税发[2009]31号第九条：销售未完工开发产品取得的收入，按预计毛

利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、

地方税务局按下列规定进行确定：

（1）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地

城市城区和郊区的，不得低于15%。

（2）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

（3）开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

（4）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

国税发[2009]31号第九条：企业销售未完工开发产品取得的收入，应

先按预计毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

国家税务总局公告2011年第64号规定：实行查账征收的企业实际利润额

计算公式为：

实际利润额=利润总额+特定业务计算的应纳税所得额-不征税收入-免税收

入-弥补以前年度亏损

三、汇算清缴期间

企业所得税汇算清缴，指纳税人