深圳小区二次装修管理.docx

深圳小区二次装修管理

（一）什么是二次装修

业主或使用人办理完入住手续后，在正式入住前.根据自己的使用特点和要求，对所购(租)房屋进行重新设计、分隔、装饰、布置等。以上装修习惯七称之为二次装修。二次装修一般是在原来房屋初装修的基础上进行的.因此有如下特点。

1.二次装修必须符合楼宇原来设计时的工程技术规范与技术指标。

2.二次装修一般是在楼宇已有人住业主或使用人的情况下进行的，因此施工时要顾及住(用)户的正常工作及生活，尽量避免或减少对他们造成的影响。

3.对施工人员的技术及素质要求比较高。由于一幢楼宇、一个小区入住的业主或使用人成百上千，进入的施工队伍人员较多、较杂，如果他们素质不高，必将给物业管理增加难度.对楼宇或小区内的业主、用户的人身、财产安全带来损害。

4.由于一幢楼宇、一个小区入住的业主或使用人员成百上千因此二次装修的用户数量多、面广，二次装修可能会频繁地进行。

5.在装修的过程中，容易损坏毗邻房屋和公用设备设施。

6.施工中的防火要求特别高。

（二）装修前的审批

1.住户装修前应进行申报

从二次装修的以上特点可以看出，它关系到所管物业的洁静，关系到使用人的生命财产安全，因此，二次装修的管理是物业管理中的一项经常而重要的事项。

而某一细节的忽略就很有可能导致业户或使用人的投诉，甚至可能导致物业公司陷入尴尬的困难境地。所以必须从装修设计开始就进行装修审查与管理。如果等装修完毕再开始，装修带来的损害实际上已经形成，不但很难纠正和改变，而且也会给广大业主、用户的人身和财产安全带来威胁。所以，住户在进行装修之前，就应提前申报，向物业管理公司申请登记，而物业管理公司则必须从装修方案的审查开始就着手装修管理工作，以确保整个装修工程在规定范围内，并保护毗邻房产、公共设施、卫生环境等。

装修申报审批的程序如图3-2所示

用户装修申报

物业公司审批

（1）在接到业主递交的装修方案后7天内予以答复.对不合规范或资料不全的，要去哦球业主进行修改，重新提交审批

（2）方案批准后，业主按规定到物业管理公司签订装修协议.明确装修的内容、明确装修的内容、装修时间、垃圾处理方式以及违约责任的处理等内容，并领取《装修许可证》

图3-2装修中报审批的程序

2.进行安全检查

在一些高档次的写字楼管理中，当新租用户提交室内装修申请时，管理人员应先到用户室内进行设备设施的安全检查，其原因在于已迁出的租户可能留下一些不安全的遗留装修，如电线乱接、安装混乱、用未经防火处理的木板间隔房间、擅自移动消防喷淋装置等。由于用户的违规装修可能危及整幢大楼的安全，因而对新租用户的装修要进行严格监管和验收。装修前物业管理人员应事先检查房屋中可能存在的质量问题。若在新租户装修过程中发现违规装修问题要求新租用户整改时，新租用户认为是原先存在的问题而不承担整改责任，因而不仅容易引起管理公司与业主和新租户之间的矛盾冲突，而且安全隐患也无人整改。因此，在新租户装修前，物业管理人员应先对用户室内进行全面检查，看业主或原租户是否有未经管理公司审批而擅自装修且存在不安全隐患.若违规装修是已迁出的租户所为，整改工作由业主还是原租户承担，应由业主决定。只有将违规装修整改后，管理公司方可允许新租户进行装修。如图3-3所述。

3.一定要收取装修押金

对于是否应该收取装修押金，应按照购房人在买房时与开发商的约定为准。即按《房屋使用、管理修公约》中的规定执行，许多城市的法律都没有明确的规定。但行内的做法是应收取押金。因为实际工作中，确实有不少的装修工人在进行装修时，不考虑他人生活的方便、安全，也不虑及对建筑物、设施设备的保护，随意抛掷垃圾，在不恰当的时间、地点进行施工等，引起了其他业主的极大不满。若收取了押金，物业管理人员如果发现装修过程中出现损坏物业。破坏物业设施设备，给其他人造成生命、健康、财产方面的报失等情形时，可从这笔押金中支付。如果装修过程一切正常，没有出现上述情形，则可将收取的押金奉还。

（1）业主向物业管理公司工程部提出装修申清，领取《装修申报表》、《室内装修消防审批表》。

（2）工程部对业主的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料。

（3）业主尽快请设计公司进行装修方案设计（自行设计也可)，并选择合格的装修单位（由物业管理公司审查或由物业管理公司直接推荐)。

（4）业主在15天内将装修设计图纸交工程部审核。

4.酌情收取装修管理费

在业主、用户装修过程中，物业管理公司要配合提供一些原始工程资料，上下协调各方面的关系(比如协调业主之间因装修干扰带来的纠纷;协调消防局、设计院等)，又要对装修工人、装修材料、装修行为进行管理、监督，如纠正违章、进行电梯维护等，而这些工作会有人力、物力开支。也就是说，在装修管理中，物业管理公司不仅要投人大量人力、物力.而且更重要的是有一种无形的安全责