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房地产企业所得税如何预缴

最新的关于房地产企业所得税的预缴应该怎么计算?如

何进行预缴?小编把整理好的房地产企业所得税预缴相关知

识分享给大家，欢迎阅读哦!

房地产企业所得税的预缴如何计算

《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所

得税处理办法〉的通知》(国税发[20XX]31号)规定，企业销

售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季

(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

计算公式：(未完工的收入*15%+利润总额)*25%

如果预计销售1616.4万元，暂不考虑本年利润总额：

应交所得税=(1616.4*15%)*25%=60.615万元

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房地产企业如何预缴企业所得税

企业所得税采取季度(月)预缴，年度汇算清缴的方法缴

纳。但房地产企业如何预缴企业所得税，一直存在两种观点。

一种观点认为房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以

会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度

待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。另一

种观点认为应直接按照预售收入计算的预计利润额乘以适

用税率预缴企业所得税。两种观点的存在，使广大房地产企

业在预缴季度企业所得税时无所适从。那么，房地产企业究

竟应该如何预缴企业所得税呢?

首先，根据《企业所得税法》及其实施条例规定，企业

所得税应当按照月度或者季度的实际利润额预缴。房地产开

发企业因其开发产品周期长，并且存在对未完工产品——房

屋预先进行销售，收取预收款现象。因此，《国家税务总局

关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通

知》(国税发[20XX]31号)规定，企业销售未完工开发产品取

得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛

利额，计入当期应纳税所得额。毛利额顾名思义应当是营业

收入减去营业成本后的余额，即还没有减去期间费用和税金

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及附加，因此，房地产企业预缴所得税时还必须考虑当期实

际利润问题。如果季度内有完工产品收入和其他收入并且产

生了实际利润额，而仅按照预计毛利额预缴企业所得税，明

显少缴了企业所得税，因此，季度预缴企业所得税的应纳税

所得额应包含季度利润额。

其次，《国家税务总局关于印发〈中华人民共和国企业

所得税月(季)度预缴纳税申报表〉等报表的通知》(国税函

[20XX]44号)规定，“利润总额”填报会计制度核算的利润

总额，其中包括从事房地产开发企业可以在本行填写按本期

取得预售收入计算出的预计利润额等。也就是说房地产开发

企业预计利润额，只是月(季)预缴所得税的计税依据“利润

总额”的其中的一部分，而不是其全部。

再其次，根据《国家税务总局关于填报企业所得税月(季)

度预缴纳税申报表有关问题的通知》(国税函[20XX]635号)

规定，《中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报

表(A类)》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”，

填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损

以及不征税收入、免税收入后的余额。从国税函[20XX]635

号文的规定看，以前年度亏损在季度预缴申报时，是完全可

以冲减实际利润额的。

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综合以上理由，笔者认为，房地产开发企业直接按照预

售收入计算的预计利润额乘以适用税率预缴企业所得税的

观点是错误的，房地产开发企业季度预缴企业所得税时应以

会计利润额加上预售收入计算出的预计利润减去以前年度

的待弥补亏损后的余额为应纳税所得额预缴企业所得税。

房地产企业所得税预缴

根据税法规定，按月(季)预缴企业所得税，是企业的法

定义务，监督企业据实申报预缴，是税务部门日常管理的重

要内容。房地产开发是一个高投资、高风险、高利润的特殊

行业，因开发销售周期长、运作环节多、会计核算和涉税处

理复杂，税务机关对其企业所得税预缴的监管难度相比其他

行业更大，而由于制度漏洞给企