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房地产住宅项目常见设计缺陷问题汇编

房地产住宅项目常见设计缺陷问题汇编

为了提高房地产住宅项目品质，避免设计常见错、漏、碰、

缺等问题的出现，我们总结了现有工程中一些常见问题，并提

出以下要点以便房地产公司审查图纸时引起重视。

一、总平面设计

1.标高问题：

道路标高坡向与雨水进水口位置不符，应在设计时向雨水

进水口方向找坡（0.5-1％），并在施工时多加注意。

园路井盖高低不平和有缺损，园路、窨井要统一标高，使

园路和窨井混凝土同时浇筑。

2.流线设计问题：

住宅出入口未设置人车分流专用通道，造成交通安全隐患；

当住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，问题尤其突出。

三、间距问题：

建筑平面锯齿错位过大影响采光。

四、绿化问题：

种植树种过高影响采光。前期环境部分设计时应考虑设计

灌溉点，绿化设计选用的某些植物生长期短，物业为便于管理

往往进行普遍更换。

售楼处与住宅间距太近影响采光。

五、物业管理、垃圾收放点等附属用房设置问题：

未设置管理用房或太隐蔽。总图中未考虑垃圾收放点、垃

圾中转站的设置；垃圾站附近应考虑上下水，以便清理。箱式

变电在总图中要综合考虑，不要影响景观。

六、摩托车、自行车存放问题：

总图中未考虑摩托车、自行车存放。出于安全问题，停自

行车处不能设在地下车库，应单独考虑。摩托车、自行车存放

数量未针对居住对象统筹考虑，中低档次小区摩托车、自行车

车库（棚）面积太小不够使用。

七、儿童游戏场问题：

儿童游戏场设计时未考虑不安全因素：儿童游戏场内的城

堡及周边有坚硬的石头，小孩容易受伤。秋千设置不合理，没

有考虑活动空间，儿童容易撞到硬物。

八、道路问题：

小区内道路设计要一次到位，后加时易引起客户纠纷；园

区内的道路应考虑搬家车辆能够进出。园区内的道路应设马路

牙，否则草坪高于路面时，雨天泥水易流到马路。混凝土割缝

不及时，造成道路裂缝，应根据温度、气候变化及时调整割缝

时间。停车位下沉应加强现场管理，开槽埋管后按规范要求进

行，分层夯实。

小区园路出现横向裂缝，应该在园路施工时每隔4-6米留

伸缩缝。道路混凝土半角出现裂缝，窨井周边混凝土出现裂缝，

需要加设防裂钢筋和角偶钢筋。

混凝土路面起砂、剥落，混凝土抹面时应严禁在混凝土表

面洒水或撒水泥。对已出现的裂缝，可以采用1:2水泥砂浆修

补。机动车道上的排水沟沟盖板未选用带胶边的铸铁产品而采

用的水泥盖板，汽车开过后噪音大，并且易碎裂。

化粪池、下水道位置距建筑主体太近，维修开挖时导致建

筑沉降，维护成本高，设计时应考虑足够的间距。

厨房未设排烟道，厨房油烟直接排入采光井或生活阳台，

空气的作用造成油烟乱串，使洗衣机及晾晒的衣物受到污染，

且油烟从窗户进入室内，影响居住环境。设有洗衣机位的厨房

未设地漏，无法排水。

厨房详图的布置未重点核对，厨柜、吊柜、洗菜池、炉灶、

抽油烟机、排烟道、冰箱、地漏等的位置布置不合理，橱柜布

置未遵循洗、切、炒的流线且与电气、给排水、煤气专业的图

纸不一致。厨房电器插座位置设计不当，且未考虑微波炉、消

毒柜的位置。北方地区部分厨房未设采暖或散热片位置不当或

散热片位置与电器插座位置相矛盾，影响使用。

烟道产品不过关，住户间互相串味。部分项目烟道为单风

道设计，烟道本身尺寸过小，而止逆阀深入井道尺寸过大，排

烟净空很小，造成排烟不畅。烟道的倒烟现象，应从烟道种类

（单烟道、双烟道）、烟道止逆阀的选择、烟道尺寸给予考虑。

卫生间漏水，排水设计时将给水管明设在浴缸底部，浴缸

周边硅胶脱落或浴缸堵塞会导致浴缸底部积水造成水管严重锈

蚀、沙眼引起渗漏。卫生间坡度不合理，且有反坡，地漏位置

靠近门口离浴缸或淋浴过远，造成积水。浴缸下面未做防水层。

个别项目下沉式卫生间埋地给水管管材质量有问题，严重锈蚀、

沙眼引起渗漏；下沉式增大检查漏水的难度，增加维修工作量，

最好不采用下沉式卫生间设计；如采用，则给水管管材应采用

新型管材。下沉式卫生间楼地面混凝土未采用抗渗混凝土。

1.卫生间存在多种问题，如管道接口周围未填实聚合物砂

浆，防水膜不够密实，防水层面未作砂浆保护层，泛水处不够

高，防水施工工艺操作不当等，导致楼板、墙角、边渗