房地产开发各环节税收政策大全(详解).doc

第一部房地产开发各环节税收政策大全

一、取得土地环节

1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收〔具体税率参照当地规定〕。

案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。当地土地使用税税率为4元/平米〔年〕。那么2010年应缴纳多少土地使用税？分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33元。

2、印花税〔土地出让或转让合同〕：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前湖南省规定的契税税率为4％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、设计施工环节

1、印花税〔设计合同〕：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。

2、印花税〔建安合同〕：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。

3、印花税〔借款合同〕：银行及其他金融组织和借款人〔不包括银行同业拆借〕所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。

三、房产销售环节

1、营业税〔销售不动产〕：纳税人提供给税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供给税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供给税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2、土地增值税〔预征〕：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。除保障性住房外，我省预征率不得低于2%，具体税率参照当地规定。

3、企业所得税〔未完工开发产品〕：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按以下规定进行确定:

〔1〕开发工程位于省、自治区、直辖市和方案单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。

〔2〕开发工程位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

〔3〕开发工程位于其他地区的，不得低于5%。

〔4〕属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。

案例：如某房地产开发企业开发某楼盘，尚未完工，2010年4月开始预售，4-6月共取得预收收入10000万元，6月利润表反映利润总额为-50万元，以前年度均盈利，该企业应缴纳多少企业所得税？〔假设企业土地增值税预征率为2%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加1％，该企业位于地级市，当地规定计税毛利率为10%〕

分析：该企业预收收入10000万元，应缴纳营业税10000*5％＝500万元，城建税500*7%＝35万元，教育费附加500*3%＝15万元，地方教育费附加500*1％＝5万元，土地增值税10000*2％＝200万元，合计755万元。应纳税所得额＝-50＋10000*10％－755＝195万元，应缴纳企业所得税＝195*25％＝48.75万元

4、印花税〔商品房销售合同〕：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。

四、竣工交房环节

1、企业所得税〔完工开发产品〕

开发产品完工后，企业应及时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本工程与其他工程合并计算的应纳税所得额。

企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合以下条件之