房地产项目尽职调查报告写作指导书.doc

房地产工程尽职调查报告作业指导书

1.目的

本文件规定了美益投资公司房地产开发类贷款尽职调查的根本流程和操作要求，旨在加强房地产贷款管理，标准房地产贷款评估工作，防范和化解信贷风险。

2.适用范围

本文件适用于美益投资公司房地产开发、房地产开发企业流动资金贷款的尽职调查业务。

3.定义、缩写和分类

房地产贷款尽职调查〔以下简称“尽职调查”〕是指在房地产贷款决策之前，在借款人取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，完成工程立项、筹划、工程可行性研究的根底上，对借款人的盈利水平、偿债能力和拟开发工程的建设条件、市场销售等各种因素进行调查、预测、评价的工作过程。

4.职责与权限

部门/岗位

职责

不相容职责

直接评估人

房地产开发、房地产开发企业流动资金贷款尽职调查上午材料收集、评估、撰写评估报告

尽职调查审查、审定人

审核评估报告

风险部

业务总体规划、检查、管理。

5.政策

1)房地产尽职调查应当审慎调查、材料完整、核实清晰，分析透彻、判断合理。

2)房地产尽职调查应当遵循操作与审核分开的原那么。

3)尽职调查应当遵循客观、公正、科学的原那么。

6.流程描述与控制要求

流程包括收集组织材料、评估、撰写和审核评估报告三个阶段。流程的输入为经办行工程人员收集材料，流程的输出为房地产尽职调查的审核，流程的主要风险是不真实的客户根本资料；调查评估失误。关键控制环节为收集组织材料、评估。具体流程、控制要求如下：

环节

流程描述

控制要点

6.1收集组织材料

客户应按照《借款人应提交的材料清单》记录的要求提供材料，经办行直接评估人员应核实收集的具体材料：

客户评价报告、工程的立项批复、可行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设计及批复、工程的动迁安置方案，施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，工程建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条件的材料，政府有关优惠政策。总投资和资金来源、方案开工和竣工时间、开发期限以及工程所在地区有关房地产开发的政策环境、开展规划、开展状况和环保政策等材料；

2〕如果是经济适用住房工程，工程列入国家建设方案和信贷指导方案等材料；

3〕工程地理位置、四至、用途、主要建设指标〔占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等〕、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；

企业自有资金到达工程总投资的30%的证明材料；

设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩；

要求的其他有关材料。

对材料的真实性、齐全性核实，对有虚假、不齐全的材料要求客户重新提交。

风险因素1：伪造—不真实的客户根本资料

事件类型：外部欺诈

风险级别：高风险

控制目标：保证客户根本资信情况真实准确

控制措施：落实贷款第一责任人制度，实行双人、实地调查

控制部门/岗位：经办人、经营主责任人

6.2评估

1〕评估内容：借款人及工程主要关系人资信评估、工程概况和建设情况评估、工程市场情况评估、工程投资估算与融资方案评估、财务根底数据确实定、财务效益评估、不确定性分析以及银行效益与风险防范措施评估。

工程主要关系人资信评估

a)借款人及工程主要关系人资信评估要通过对借款人及工程主要关系人〔如其母公司、主要投资人〕的经营情况、财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合分析。

b)对借款人及工程主要关系人的资信评估，应在对借款人、工程主要关系人进行客户评价的根底上，从客户评价报告中摘录有关内容，列表综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、评信状况等。

c)对所评估的贷款工程，须针对工程各关系人之间的产权及其他控制关系，绘制工程有关各方关系树形图，并作文字说明。

工程概况和建设情况评估

a)工程概况和建设情况评估要对工程建设的根本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析。

b)工程建设的根本情况评估要调查工程的地理位置、四至、用途、主要建设指标〔占地面积、建筑总面积、建筑密度、建筑高度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等〕、总投资和资金来源、方案开工和竣工时间、开发期限以及工程所在地区有关房地产开发的政策环境、开展规划、开展状况和环保政策等，并分析投资该工程是否符合国家产业政策、区域开展战略等；

c)工程建设条件评估要调查工程是否得到政府有关部门的立项批复，明确土地使用权获取的方式、使用年限，核查房地产开发相关证件：包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等。审核企业自有资金是否到达工程总投资的30%，考察工程的动迁安置方案，施工期间原材料、动力、水等条件的保障程度，工程建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供热等条