划拨土地的价值构成及其估价方法.pptx

划拨土地的价值构成及其估价方法汇报人：2024-01-09

划拨土地概述划拨土地的价值构成划拨土地的估价方法划拨土地估价的影响因素划拨土地估价的实践应用目录

划拨土地概述01

划拨土地的定义划拨土地是指国家对某些主要涉及国防、公益等用地单位给予土地的一种方式，它与出让土地的最大区别在于是否需要交纳土地出让金。划拨土地一般是国家无偿提供给用地单位使用的，用地单位不需要向国家交纳土地出让金等费用。

划拨土地的使用权转移必须经过土地行政主管部门的审批，并办理土地使用权属变更登记手续。划拨土地的用途一般限制在公益事业、国家重点工程项目、城市基础设施项目等。划拨土地的使用权一般为无限期，但也有规定使用年限的，例如住宅用地的最高年限为70年。划拨土地的特点

划拨土地的范围主要包括国家机关用地、军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地等。此外，国家为了支持某些特定行业或特定地区的发展，也可能无偿提供土地给相关企业或地区使用。划拨土地的范围

划拨土地的价值构成02

土地资源价值土地资源价值是指土地作为自然资源所具有的价值，包括土地的地理位置、地质、地貌、气候、水文等自然条件所赋予的价值。土地资源价值是划拨土地价值的重要组成部分，对于土地的利用和开发具有重要意义。

土地开发成本是指为了使土地具备可供开发利用的状态而进行的各项工程和设施建设的费用。土地开发成本包括前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费等，是划拨土地价值的重要组成部分。土地开发成本

土地使用权价值是指土地使用者因拥有土地使用权而支付的价值。土地使用权价值包括土地使用年限、土地用途、土地使用条件等因素的影响，是划拨土地价值的重要组成部分。土地使用权价值

土地发展潜力是指土地在未来可能具有的发展和增值潜力。土地发展潜力包括市场需求、城市规划、经济发展等因素的影响，是划拨土地价值的重要组成部分。土地发展潜力

划拨土地的估价方法03

市场比较法是一种通过比较类似土地交易案例来评估土地价值的方法。总结词市场比较法基于替代原则，通过选取近期市场上与待估划拨土地类似的土地交易案例，比较两者的交易条件、交易日期、土地特征等因素，经过适当的修正后，确定待估划拨土地的价值。详细描述市场比较法

收益还原法收益还原法是一种通过预测土地未来收益并将其折现至评估时点的方法。总结词收益还原法首先预测土地的未来年纯收益，然后确定合适的资本化率，将未来年纯收益折现至评估时点，得到待估划拨土地的价值。该方法适用于有稳定收益的划拨土地。详细描述

VS成本逼近法是一种通过计算土地开发所需的总成本来推算土地价值的方法。详细描述成本逼近法首先估算土地取得费、开发费、税费等各项费用，然后加上一定的预期利润和利息，最后将这些费用累加起来得到待估划拨土地的价值。该方法适用于新开发土地或很少发生交易的土地。总结词成本逼近法

划拨土地估价的影响因素04

土地政策对土地价值有直接的影响，包括土地供应政策、土地利用政策、土地税收政策等。法律法规对土地价值的影响主要体现在土地权利的保护、土地交易的规则等方面。土地政策法律法规政策法规因素

需求状况市场需求的变化会影响土地价值，如果市场需求增加，土地价值就会上升；反之则会下降。供应状况土地供应的充足程度和结构也会影响土地价值，如果供应紧张，土地价值就会上升；反之则会下降。市场供需因素

经济发展水平区域经济发展水平越高，土地价值通常也越高。要点一要点二产业结构不同产业对土地的需求和利用方式不同，会影响土地价值。区域经济因素

剩余使用年限土地使用年限越长，土地价值通常越高。土地用途不同用途的土地，其价值可能会有所不同。例如，商业用地、住宅用地和工业用地等不同用途的土地，其价值可能会有较大的差异。土地使用年限因素

划拨土地估价的实践应用05

公平原则评估过程中应充分考虑土地的地理位置、用途、规划条件等因素，确保估价的公平性和合理性。预期收益原则评估划拨土地的价值时，应考虑土地的未来收益和增值潜力，以反映其真实价值。替代原则在无法确定划拨土地的实际价值时，可以采用类似土地的市场价值作为替代，进行比较和评估。合法原则评估结果应当符合国家法律法规和相关政策，确保估价的合法性和公正性。划拨土地估价的原则

撰写估价报告根据评估结果撰写详细的估价报告，包括土地估价、评估结论和风险提示等。确定估价方法根据实际情况选择适当的估价方法，如市场比较法、收益还原法等。比较分析选取类似土地的市场价值作为比较对象，进行比较分析和调整。收集资料收集相关法律法规、规划条件、地籍资料等，为评估提供依据。现场勘察对划拨土地进行实地勘察，了解土地的实际情况和特点。划拨土地估价的程序

案例一某住宅用地划拨土地价值评估，采用市场比较法和收益还原法进行评估，最终确定其市场价值。案例二某商业用地划拨土地价值评估，考虑其未来收益和增