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物业管理条例讲座2024-01-23

目录物业管理条例概述业主及业主大会物业服务企业物业的使用与维护法律责任与纠纷解决总结与展望

01物业管理条例概述

城市化进程加速，物业管理问题日益突原有物业管理法规体系不完善，无法满足现实需求促进物业管理行业健康发展，维护业主和物业服务企业合法权益条例的出台背景

条例的适用范围010203适用于各类住宅小区、商业大厦、工业园区等物业管理活动对物业服务企业的资质、服务内容、服务质量等方面进行规范对业主大会、业主委员会等业主自治组织的运作进行指导和监督

ABDC业主自治原则强调业主在物业管理中的主导地位，保障业主的合法权益物业服务企业专业化原则要求物业服务企业具备相应的资质和专业能力，提供优质的服务公平竞争原则鼓励物业服务企业之间的竞争，促进服务质量的提升政府监管原则政府对物业管理活动进行必要的监管，确保物业管理市场的健康有序发展条例的基本原则

02业主及业主大会

权利业主有权参与物业管理活动，享有对物业的占有、使用、收益和处分的权利。同时，业主还有权监督物业服务企业的服务质量，提出意见和建议。义务业主应当遵守物业管理规定，按时缴纳物业服务费用，维护物业的完好和安全。同时，业主还应当尊重其他业主的权益，不得损害公共利益和他人合法权益。业主的权利与义务

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是业主行使共同管理权的机构。组成业主大会负责制定和修改业主大会议事规则、管理规约等文件；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；决定选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施等重大事项。职责业主大会的组成与职责

选举业主委员会由业主大会选举产生，一般由5至11人单数组成，每届任期不超过5年。运作业主委员会执行业主大会的决定事项，履行相关职责。包括召集和主持业主大会会议；代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同等。同时，业主委员会还应当接受业主的监督，定期向业主大会报告工作。业主委员会的选举与运作

03物业服务企业

010203资质要求物业服务企业必须具备相应的资质证书，包括企业法人营业执照、物业管理企业资质证书等，以证明其具备从事物业管理服务的资格和能力。职责范围物业服务企业需承担物业管理区域内的日常管理工作，包括房屋维修、设备设施维护、环境卫生、绿化养护、公共秩序维护等。服务标准物业服务企业应按照国家和地方相关法规、政策以及物业服务合同约定的服务标准，为业主和租户提供优质的服务。物业服务企业的资质与职责

物业服务合同应明确双方的权利和义务，包括服务范围、服务标准、服务期限、服务费用及支付方式等。合同内容物业服务合同应由业主委员会或业主代表与物业服务企业签订，确保合同内容真实、合法、有效。合同签订在合同履行过程中，如需变更或解除合同，双方应协商一致并签订书面协议，同时办理相关手续。合同变更与解除物业服务合同的内容与签订

费用构成01物业服务费用主要包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润。收取方式02物业服务费用可以采取包干制或酬金制等方式收取，具体方式由双方协商确定并在合同中约定。使用管理03物业服务企业应建立健全财务管理制度，规范物业服务费用的使用和管理，确保资金安全、合规使用。同时，应定期向业主公布物业服务费用的收支情况，接受业主监督。物业服务费用的收取与使用

04物业的使用与维护

物业的使用规定业主和使用人应当遵守国家和地方有关物业管理的法律法规，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。遵守法律法规业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。不得擅自改变房屋用途

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业的维护责任业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主的维护责任物业的维护责任

维修基金的筹集商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。要点一