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第十三章财务管理手册

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财务管理概述

一、总则

1.财务管理是物业管理的重要部分，正确处理好管理与理财的关系，是物业管理的首要

问题。

2.财务管理的三方面任务：

(1)有计划、合理地安排资金，为管理公司经营管理服务。

(2)认真贯彻各项财经制度，维护财经纪律，实行财务监督。

(3)加强经济核算，增收节支，提高经济效益。

3.配备专职财务人员，开户建账，建立一套完整的切实可行的会计核算制度，做好管理

公司的经济活动记录工作。

4.做好年度财务预算，落实各项经济指标。

5.做好会计决算和利润分配报告，加强财务监督，改善经营管理，提高经济效益。

6.遵守各项有关法律、法令和条例，接受当地税务、银行、工商等部门的监督。

7.接受“会计事务所”对企业会计账目的审查。

二、财务权限与职责

1.编制管理公司年度财务预算，制定各项经济指标，并报总物业经理审批。

2.监督管理公司的资金来源与运用情况，检查各项制度执行情况。

3.加强流动资金的管理，制定各部门的流动资金额，超出额度的财务部有权拒付。

4.公司的一切开支应由经手人做出计划报其部门主管经理签字，且经财务部经理审核无

误报总物业经理审批后方可报销。

5.有权拒付违反财经纪律和违反财务规定的开支。

6.建立完善的管理费收费系统，及时足额收取管理费及其他费用，按发展商的要求必要

时协助发展商向客户收取其他费用。

7.建立固定资产登记制度，防止固定资产流失。

8.建立完善的会计资料档案管理系统，保证会计资料的完整。

9.按上级规定，编制好各种财务报表，做好财务工作。

10.对超载财务权限，强行核销不合理开支，打击报复财务人员的行为，财务部经理有

权向总物业经理及上级部门报告申述。

三、财务管理

1.财务部应根据国家要求，结合有关规定，认真进行财务处理与会计核算，及时编报各

类财务报表，做到认真、及时、准确、完整地反映管理公司的财务状况和经营成果。

2.财务部应严格控制各类费用开支，业务招待费的提取按国家规定，可以在业务收入限

额内据实列入管理费用，并按如下标准提取：全年业务收入额在人民币1500万元以下的，

不超过年业务收入额的千分之五；全年业务收入在人民币1500～5000万元的部分，不得超

过业务收入的千分之三。

3.财务部应严格内部管理制度，建立健全现金及各种存款的管理，做到日清月结，账账

相符，及时清理未达账项，每周编报一次资金日报表，以便管理公司及时掌握资金使用情况，

合理使用资金。

4.严格各种费用管理，杜绝假发票，空白条，杜绝不合理、不合法的费用支出。

5.公司发生的维修费，数额在一万元以下的，可一次进入当期费用，超过一万元的可采

用分期摊销的办法，分期进入费用。低值易耗品的摊销方法采用“五五摊销法”。

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会计核算依据

物业管理公司的财务管理部门，在对其下属的物业管理处进行会计核算前，必须先行对

国家及地方与物业管理相关的法规和税规有清楚地了解，此外，还应对与本公司、本物业相

关下列文件的相关规定予以关注。

一、业主公约

业主公约是各业主与发展商在买卖楼宇后所签署的合约。公约对发展商、全体业主、用

户及管理者均有约束力，并明确各自的权利、义务及责任。

公约内包括了很多有关财务处理、费用计算等数据。财务管理部人员须详细了解该项资

料及规定，并作为会计核算的依据。

现列举其中较重要的条款如下:

1.本物业管理账目发生盈亏时的处理办法

一份内容完善的公约应就本物业管理发生盈余或亏损情况时的处理或解决办法予以明

确规定。通常,本着“用者自付”的原则，本物业的盈余由该物业的全体用户共同享有，本

物业的亏损由该物业的全体用户共同分担。当然也可以是其它的处理方式，如：在业主委员

会成立之前的前期物业管理期间，小用户以按约定缴纳综合物业管理费用为限，收入不足以

应付经常性支出时，由开发商承担补贴责任。但关键是必须有明确的约定。

2.本物业综合管理费收支情况的公布

要求物业管理公司定期公布所管物业的收支情况，是我国物业管理行业法规中明文规定

的。在与有关法规保持一致的前提下，公约中通常会对公布的具体时间、方式和要求做出规

定。

3.