地产-地产板块的预期差在哪里,.docx

证券研究报告

地产板块的预期差在哪里?

——地产行业专题报告

行业评级：看好

2024年2月29日

分析师杨凡

邮箱yangfan02@

电话证书编号S1230521120001

研究助理吴贵伦

报告核心内容摘要

1、预期差1:需求侧-市场担心居民收入下滑和收入预期降低可能导致大量居民因现金流不足停止偿还房贷。

·我们认为：实际家庭可供还贷金额需考虑到家庭工资收入、其他收入及家庭存款三部分共同的支撑作用，安全边际较高，整体来看“房贷断供”风险可控。

支撑原因主要为：1)收入端来看，①工资收入：2023Q4智联招聘38城企业平均招聘薪酬10420元/月，环比上升3%,同比小幅下降1.3%;在智联招聘分类的44个行业中，2023Q4期间21个行业薪酬上涨，23个行业薪酬下跌，其中贸易、新能源、医药等行业薪酬同比上涨，银行、互联网、IT等行业薪酬同比下降；由此来看，社会整体招聘薪酬较为稳定，部分居民的“降薪”感知差异主要原因是结构性薪酬调整；②其他收入：根据《2022年居民收入和消费支出情况》,工资性收入占比约为60%,其他收入(包括经营性、财产性、转移性收入)占比40%,若考虑其他收入对房贷的支撑作用，安全边际大幅提升；③户均存款：极端情况下，若不考虑工资收入及其他收入，对于35城平均刚需房房贷，户均存款大概可供支撑偿还1.5-2年以上的房贷月供；2)房贷端来看，

2024年2月20日，央行公布5年期以上LPR为3.95%,环比降幅达25bp,降息可以减少月供金额，从而降低还款压力。

2、预期差2:政策-市场担心各地方房地产融资协调机制落地不及预期，市场无刺激性政策。

我们认为：2023年底以来，中央各部委围绕防范地产风险、提振地产需求、拉动行业投资方向出台相关政策，企稳市场决心显现，多个核心城市连续出台重磅放松政策。2024年初市场对地产政策反映不强烈，犹豫情绪占主导，担心政策执行效果不佳。我们认为“救市”有步骤，化解风险后行业刺激政策才会有更佳的效果。此外，我们认为2024年政策和2023年有本质上不同，更关注实际落地效果，可参考两部委融资机制月度落地情况。我们认为2024年政府企稳和修复房地产行业决心强，2024年是房地产行业“扭转”的关键时期，预期2025年可能会迎来行业更强的复苏劲头。

3、预期差3:房价-市场担心房价持续下跌。

》根据克而瑞和中原领先指数，2023年新房和二手房价格持续下滑。市场担心2024年房价还会有下滑惯性。我们认为：1)各线城市房价已经跌至瓶颈期；2)宏观层面来看，地产需求受金融利差的影响较大。降息和房价下跌(提升租售比)达到均衡水平后，房价有望进入止跌平稳期。

4、周期交易策略：周期底部回升时期，关注分位高市盈率公司带来的反转弹性。

考虑到2024年政策持续发力、房价进入平稳期，我们认为房地产行业有望在24年Q3-Q4进入企稳修复，地产板块绝对收益持续性会更强。根据历次周期不同市盈率分位的标的股价表现来看，周期底部时市盈率较低的公司抗跌性(相对收益)更好，周期修复时高市盈率公司弹性更强。我们认为2024年地产板块关注2条主线：1)高性价比标的，基本面扎实、市占率具备提升空间的超跌央国企性价比突出，高性价比标的优选：保利发展、建发股份、华发股份。2)

一线城市潜力标的：一线城市接连发布重磅需求端调整政策，市场具备率先恢复潜力。建议关注：越秀地产、城建发展、招商蛇口、天健集团。

5、风险提示：

需求侧修复不及预期；融资端政策的落地效果不及预期。

目录

CONTENTS

01需求侧预期差

政策预期差

房价预期差

周期交易策略

3

需求侧预期差

4

需求侧预期差

测算“房贷断供”压力

需求侧收入承压是否会导致更多“房贷断供”?

·市场担心：居民收入下滑和收入预期降低可能导致大量居民因现金流不足停止偿还房贷。

·我们认为：家庭实际可供还贷金额需考虑工资收入、其他收入及存款三部分共同的支撑作用，出现大面积“房贷断供”风险可能性较小。原因如下：·1)收入端来看，①工资收入：2023Q4智联招聘38城企业平均招聘薪酬10420元/月，环比上升3%,同比小幅下降1.3%;在智联招聘分类的44个

行业中，2023Q4期间21个行业薪酬上涨，23个行业薪酬下跌，其中贸易、新能源、医药等行业薪酬同比上涨，银行、互联网、IT等行业薪酬同比下降；由此来看，社会整体招聘薪酬较为稳定，部分居民的“降薪”感知差异主要原因是结构性薪酬调整；②其他收入：根据《2022年居民收入和消费支出情况》,工资性收入占比约为60%,其他