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物业管理实务
2024-01-28
目录
物业管理概述
物业管理组织与制度
物业管理服务内容与标准
物业管理费用与收支管理
目录
业主委员会与社区文化建设
物业管理法律法规与风险防范
01
物业管理概述
物业管理是指对房地产项目进行全面、系统、专业的管理，包括房屋、设施、设备、环境等方面的维护、保养、修缮、改造等服务，以确保物业的正常运行和保值增值。
定义
物业管理具有服务性、专业性、复杂性、长期性等特点。它要求管理人员具备专业的知识和技能，提供优质的服务，应对各种复杂的问题和挑战，确保物业的长期稳定运行。
特点
历史
物业管理起源于19世纪中叶的英国，随着工业化和城市化的发展而逐渐兴起。20世纪初，物业管理传入美国，并逐渐发展成为一个独立的行业。
发展
随着社会的不断进步和房地产市场的日益成熟，物业管理行业也在不断发展和完善。现代物业管理已经形成了一个完整的体系，包括管理机构、管理制度、管理标准、管理人才等方面。
意义
物业管理对于保障房地产项目的正常运行和保值增值具有重要意义。它可以确保房屋和设施得到及时维护和保养，延长使用寿命，提高使用效率，为业主和租户提供一个安全、舒适、便捷的生活环境。
价值
物业管理不仅为业主和租户提供了优质的服务，也为社会带来了积极的影响。它可以促进城市经济的发展和繁荣，提高城市的整体形象和品质，推动社会的和谐与进步。同时，物业管理行业也为社会提供了大量的就业机会，为经济发展做出了重要贡献。
02
物业管理组织与制度
提供咨询、投诉处理、费用收取等服务。
客户服务
负责房屋的日常维护、保养和修缮工作。
房屋维修
维护物业区域内的治安、消防和交通秩序。
保持物业区域内的清洁、绿化和美观。
环境管理
安全管理
素质要求
良好的职业道德和服务意识。
具备一定的专业知识和技能。
良好的沟通能力和团队协作精神。
较强的责任心和执行力。
环境管理制度
保持物业区域内的环境卫生和绿化美化，营造良好的居住环境。
安全管理制度
加强物业区域内的安全防范工作，确保业主和租户的人身财产安全。
公共设施管理制度
确保公共设施的正常运行和维护，提高物业的使用效率。
物业服务合同
明确物业服务的内容、标准、费用和双方的权利义务。
房屋管理制度
规范房屋的租赁、销售、转让等行为，保障业主的合法权益。
03
物业管理服务内容与标准
定期检查房屋状况，包括外墙、屋顶、门窗等部分
提供日常维修服务，如更换损坏的灯具、水龙头等
安排专业维修团队处理大型维修项目，如电梯维修、空调系统维护等
建立房屋维修档案，记录维修历史和房屋状况
定期检查公共设施设备的运行状况，如电梯、空调系统、给排水设备等
制定设备维护计划，定期进行保养和维修
提供设备故障应急处理服务，确保设备及时恢复正常运行
建立设备档案，记录设备使用情况和维修历史
01
02
03
04
定期清扫公共区域，保持环境整洁卫生
提供垃圾分类和清运服务，确保垃圾及时处理
定期进行绿化养护，包括浇水、修剪、施肥等
建立环境卫生和绿化养护档案，记录服务情况和养护历史
提供24小时安全巡逻服务，确保公共区域安全有序
定期进行消防设备检查和维护，确保消防安全
制定应急预案，处理突发事件和安全事故
建立秩序维护和安全管理档案，记录服务情况和安全事件处理历史
04
物业管理费用与收支管理
物业服务成本：包括物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护费用，物业管理区域秩序维护费用等。
法定税费
01
包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
物业管理企业的利润
02
指物业管理企业提供服务应取得的报酬。
物业服务收费
03
根据物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
收取方式
主要用于物业管理区域内的清洁卫生、绿化养护、秩序维护、共用设施设备日常运行维护及物业管理企业办公费用等。
支出范围
财务监督
业主大会或业主委员会应加强对物业服务企业财务的监督，确保物业服务企业按照物业服务合同的约定和标准提供服务，并按照相关规定和标准收取费用。
审计要求
物业服务企业应定期向业主大会或业主委员会报告财务收支情况，并接受业主大会或业主委员会的审计和监督。同时，物业服务企业还应接受相关部门的
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