2024年1月地产债运行情况报告-1 月出台多项供给端支持政策地产债发行规模有所回升 -东方金诚.docx

1月出台多项供给端支持政策地产债发行规模有所回升

——2024年1月地产债运行情况报告

分析师唐晓琳、闫骏

核心观点：

房企债券融资仍以境内债为主，近期房地产行业供给端政策频出，利好地产债发行规模提升。1月国企地产债发行规模显著回升，带动整体净融资额回正；民企仍存在较大净融资缺口，自主融资能力有待进一步修复；境外债方面，融资渠道仍处收缩区间，净偿还压力较大。

受政策支持等因素影响，1月以来地产债二级市场价格异动频次显著减少，行业整体利差重回下行区间，国企利差与行业利差走势趋同；民企利差受部分房企利差波动影响出现震荡，月末利差走势较月初无显著变化。

1月无新增境内外债券违约主体，新增境内债展期主体1家，为前期已发生境外债违约主体。

1月以来中央层面出台了多项供给端支持政策，住建部和金融监管总局积极推动各地建立城市房地产融资协调机制。据了解，奥园有多个项目入围“白名单”，意味着民营房企融资工作或将出现改善。此外，监管层对经营性物业贷款用途有所调整，对缓解民营房企流动性压力具有积极意义。

当前楼市仍存在一定不确定性，这也是民企自主融资能力受到一定抑制的主要原因。1月26日，住建部对房地产融资协调机制的部署会议中提出“要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策”，预计后续各城在因城施策用好工具箱方面，尤其是在首付比例、房贷利率等影响购房成本的核心问题上进一步合理化放松，将对推动房地产行业回暖产生重要作用，从而改变金融机构对房地产企业的融资态度。

报告正文：

一、近期房地产行业供给端政策频出，利好地产债发行规模提升。1月国企地产债发行规模显著回升，

带动整体净融资额回正；民企仍存在较大净融资缺口，自主融资能力有待进一步修复；

1月地产债整体发行规模显著提升，净融资额回正。当月共计29家房企发行境内地产债51只，

发行规模为501.8亿元，同比分别增长52.6%、131.8%和52.5%；环比分别增长61.1%、64.5%和86.6%。

净融资方面，受国企净融资额大幅回正影响，1月地产债整体净融资额为34.2亿元。其中国有房企到

1

期规模为367.6亿元，净融资额为109.8亿元；民营房企到期规模为100.0亿元，但由于发行量较低，

民企仍存在76亿元左右的净融资缺口。

图表1-2：境内地产债发行规模及净融资额（单位：亿元）

数据来源：Wind，东方金诚整理

国企地产债发行规模显著回升，民企发债情况尚无明显突破。2023年四季度以来，政策再次转向供给侧，利好地产债发行规模回升，但由于楼市仍存在一定不确定性，民企的自主融资能力有待进一步恢复。1月，共计27家国有企业发行地产债，发行规模为477.4亿元，同比、环比分别增长67.4%和105.44%；民企方面，当月仅绿城和美的置业两家民营房企发行地产债，合计发行规模为24.4亿元，

两只债券均为信用担保，无其他增信方式。

图表3-4：境内地产债发行结构（左图，单位：亿元）和融资利率（右图，3年期AAA级，单位：%）

数据来源：Wind，东方金诚整理

2

2

地产债加权平均融资利率大幅下行。1月，地产债主力品种为3年期AAA级地产债，共计发行14只，加权平均利率为3.30%，较上月下降36bp，与信用债整体发行利差走势一致。我们认为，1月利差下行主要受以下因素影响：一是经济运行情况偏弱，市场降息降准预期强烈，利率债收益率下行；二

是机构年初配置需求较强，叠加城投债净供给仍低，资产荒延续。

图表51月境内地产债加权平均融资利率1及同比、环比数据

期限

2024年1月

2024年1月

AAA

AA+

AA

数平均

数平均

数平均

量利率

量利率

量利率

2023年12月

2023年1月

AAA

AA+

AA

AAA

AA+

AA

数量

平均

利率

数量

平均

利率

数量

平均

利率

数量

平均

利率

数量

平均

利率

数量

平均

利率

1Y

1

4.50

-

-

-

-

1

3.60

1

3.90

-

-

-

-

-

-

-

-

2Y

2

4.43

2

3.54

3

3.64

-

-

3

4.05

-

-

1

3.79

1

3.57

1

5.17

3Y

14

3.30

2

3.32

2

3.29

9

3.66

5

3.91

-

-

5

4.60

3

4.22

3

4.50

5Y

3

3.16

-

-

-