某地方商业营销执行案例.pptx

“港惠城〞

商业销售执行方案;目录;第一局部、工程定位;本工程市场定位理解为

城市未来中心、能够辐射整个粤东、最大的！;1.1工程分析;劣势：

工程现阶段处于非核心商圈，周边人气缺乏、商业气氛差

整个工程临主干道演达一路仅有约200米展示面，弱化了街铺价值点；

本区域商业以家居建材为主，其他商业业态均不成熟；

工程外部公共交通配套设施欠缺影响工程其他区域人流的进入等。;时机：

工程4期的体量将有可能成为惠州N01购物中心

惠州首家沃尔玛进驻本工程及与众屡次主力店的合作；

本工程4期总体量将是惠州近年来规模最大的、真正意义上的购物中心；

利用返租策略促进内铺销售。;威胁：

以东湖花园8号为首东平区域将近期推出大量大型商业工程

以东湖花园8号为首的东平区域将近期推出大量大型商业工程，其12万平米的体积现有吉之岛进驻，达利地产的10万平方米商业项〔金典水岸斜对面、现凯旋莱茵酒店旁〕，对本案有一定程度影响，并且分流本工程目标客户。

目前惠州现有商业保有量超过50万平方米，市场保有量较大；;1.2工程市场定位;本工程定位支撑点：;惠州现有商业;由此可见，惠州目前商业并无真正意义上的，本工程单从一、二期上来看，很难描述为真正意义上的国际，假设要将工程阐述为国际购物中心、商业帝王，则必须用1-4期整体规划来对外扩大想象空间，弥补与真正差距。;假设只能描述1-2期，则建议将原2期的旧城撤除作为广场；上述广场地块明确作

为二期，商业广场约3万平米。其中2万平米作为百货，另有1万平米可用于销售；

认筹前做好上述一、二期的总平面规划布局，在解筹前确定主力百货公司意向；

以便更好的支撑说法成立。;1.3工程宣传定位;现在的惠州号称第一的“世贸广场〞已停业

东莞“华南〞几乎全部空置

深圳“五洲风情〞大量空铺，经营状况一般

未来的惠州“东湖花园8号〞以吉之岛为核心的12万平米

达利地产的10万平方米商业项〔金典水岸斜对面、现凯旋莱茵酒店旁〕

;惠州世贸广场;在惠州及本案预期辐??的区域已经不再是吸引舆论的商业新概念

了，现在经营失败的和未来即将推出众多的都将成为影响本案销

售的爆发点，那我们还是否还坚持大肆宣传？;现在的深圳“华润-万象城〞、“中信城市广场〞、树立起深圳新一代商业风范

广州“天河城购物中心〞带动了整个天河区

香港“海港城〞、“太古城中心〞等众多大型

未来的深圳“海岸城〞30万平米

深圳〞益田城市假日广场〞

深圳“〞;华润-万象城;给城市成功带来新商机、新影响的也不只是少数，它们的成功依

靠着大规划、高调性、高品质、优秀的业态组合及后期经营。虽然这些成功的案

例多为不销售的〔但本案恰恰也只销售其中的少数局部〕，但在形式功能上

与本案异曲同工，我们将怎样取长补短？;规模及商圈之外的聚客辐射力问题;深圳48万平米的“华润中心〞以15万平方米的购物中心为核心，集商业、餐饮、酒店、旅

游、办公及娱乐等功能于一身大规模宣传，“万象城〞只是其中一局部物业。

深圳“海岸城〞由“海岸城东座写字楼、海岸城西座写字楼、海岸城购物中心、海岸风情街〞

四局部组成，在宣传推广时也是将其30万平米规模一并推出。

………………

由此可见这些成功的在推广时都尽全力宣传自己的规模，一开始便树立自己的商业

霸主地位，不但引发了整个业界及城市的关注，同时还创造了新的城市商圈。〔尽管这些

工程在日后开展中并不一定按照当初规划组建〕;华润-万象城;思考结果：

在对外宣传推广时

我们尽量躲避的说法。

我们确信有了1-4期的整体规模，

就能缓解商圈弱势及聚客辐射力问题。;围绕营销，我们认为本案必须跳出单纯的“〞，利用全新的商业理念回避失0

败的“〞对本工程的负面影响、化解核心商圈劣势，跳出本区市场商业放盘

量的潜在威胁，让社会各阶层认同本案的“商业地标〞形象及“新中心区〞概念。

整个定位将强调本案不是惠州商业的升级版，而是辐射整个粤东乃至南中国的、改变一个

城市的国际商业中心，通过1-4期整体形象〔以效果图、模型、3D影片等形式宣传造势，

其中着重表现1期局部〕，强调集合商业、餐饮、娱乐、酒店、旅游、住宅及办公等城市经

济资源运营一体化的全新商业概念。;定位组成一：南中国

确实，本工程实际很难做到辐射南中国这样一个大范围，但是像惠州、粤东这样的辐射区

域称号已在本地屡见不鲜了，既然本案将打造为惠州的商业帝王，则在一开始我们便需

要压倒一切竞争对手，不跟风、不沉默。

所以结合营销，“南