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2024-02-03
房地产估价计算实例
目录
contents
房地产估价概述
市场比较法应用实例
收益法应用实例
成本法应用实例
假设开发法应用实例
估价结果分析与报告撰写
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01
房地产估价概述
指专业估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。
房地产估价定义
为房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售、房屋拆迁补偿、企业合资、合作、股份制改造、投资决策、土地征收、土地使用税、房产税、契税、土地增值税等各种涉税估价、会计成本核算、法律诉讼、司法仲裁等提供价值尺度或价格依据。
房地产估价目的
包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等各类房地产。
估价对象
明确估价对象包含的内容和范围，如土地使用权范围、建筑物及其附属设施等。
估价范围
主要包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。根据估价对象和估价目的的不同，选用适当的估价方法。
包括明确估价基本事项、拟定估价作业方案、搜集估价所需资料、实地查勘估价对象、选定估价方法计算、确定估价结果、撰写估价报告等步骤。
估价程序
估价方法
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市场比较法应用实例
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2
3
统一付款方式，将各交易实例的付款方式统一为一次性付款或按揭付款；
统一采用单价，将交易实例的价格单位统一为元/平方米或万元/套等；
考虑交易实例的实物状况，如面积、户型、装修等。
03
考虑交易实例的成交价格是否偏离市场价格。
01
排除交易行为中的特殊因素，如急售、急买、优惠等；
02
将交易实例的价格修正为正常市场价格；
01
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03
确定估价对象与交易实例的交易日期差异；
分析交易日期之间的市场状况变化；
根据市场状况变化对交易实例价格进行修正。
分析估价对象与交易实例所在区域的差异；
考虑区域因素如繁华程度、交通便捷性、环境优劣等对价格的影响；
根据区域因素差异对交易实例价格进行修正。
3
03
收益法应用实例
收益期限
根据房地产的剩余经济寿命和法定使用年限，综合考虑市场状况、未来规划等因素，合理确定收益期限。
收益额
通过市场调查和预测，结合房地产的实际收益能力，确定未来各期的预期收益额。考虑因素包括租金水平、出租率、运营成本等。
根据无风险收益率、风险收益率和通货膨胀率等因素，采用适当的方法确定资本化率。资本化率应反映房地产投资的风险和收益水平。
资本化率
在考虑资金时间价值的情况下，将未来各期的收益额折现到评估时点的折现率。折现率应反映当前市场条件下的资金成本。
折现率
收益法公式
收益价格等于未来各期收益额的现值之和。根据确定的收益额、资本化率或折现率，代入公式进行计算。
注意事项
在计算过程中，应确保数据来源的可靠性和准确性，避免出现计算错误。同时，要结合市场状况和房地产特点，对计算结果进行合理调整。
案例选择
选择具有代表性的房地产估价案例，分析其收益法应用的过程和结果。
案例分析内容
包括案例背景介绍、数据收集和处理、收益法应用的具体步骤、计算结果分析以及结论等。通过案例分析，可以深入了解收益法在房地产估价中的实际应用情况，并总结经验教训。
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成本法应用实例
土地使用权出让金
根据土地所在地区、用途、容积率等因素，确定土地使用权出让金。
征地补偿费
如涉及集体土地征收，需支付征地补偿费，包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费等。
拆迁安置补偿费
如涉及城市房屋拆迁，需支付拆迁安置补偿费，包括被拆迁房屋补偿费、搬迁费、临时安置费等。
前期工程费
公共配套设施建设费
建筑安装工程费
基础设施建设费
包括项目前期规划、设计、可行性研究、勘察、测绘等费用。
包括建筑施工、设备安装、装修等费用。根据施工图纸和工程量清单，结合市场价格信息确定。
包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施的建设费用。
包括与房地产开发项目配套的居委会用房、派出所用房、中小学、幼儿园、锅炉房、水塔等公共设施的建设费用。
根据房地产开发项目的具体情况，确定开发利润和风险收益。
将总成本、开发利润和风险收益相加，得到积算价格。
将上述各项费用累加，得到房地产开发的总成本。
选择一个具有代表性的房地产开发项目作为案例进行分析。
案例选择
数据收集
计算过程
结果分析
收集该项目相关的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用和税费等数据。
按照上述方法计算该项目的积算价格，并详细列出计算过程和结果。
对计算结果进行分析，评估该项目的盈利能力和风险水平，为房地产投资决策提供参考依据。
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05
假设开发法应用实例
通过比较类似房地产的市场价格，调整差异因素，确定未来开发完成后的价值。
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