购物中心行业市场前景及投资研究报告：现状，趋势，现金流.pdf

证券研究报告

购物中心现状趋势现金流解析

——收租资产系列报告之购物中心

地产行业强于大市（维持）

2024年2月23日

核心摘要

购物中心历经多轮发展，存量规模持续扩张：国内购物中心发展经历起步、成形、成长、成熟四个阶段，2023年末存量规模增至5.17亿

平米；按辐射范围可分为都市型、区域型、社区型，按主题主要包括精品时尚、生活配套、家庭娱乐等。购物中心运营模式为租赁模式，

主要收取租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告费、停车费等，其中租金为收入核心；运营支出涵盖物业管理及维修保养、运营

管理费及折旧成本、各类税费等，主要岗位涉及招商、市场策划、运营等。行业竞争格局相对稳定，2011年以来前五企业份额维持

17.9%-21%区间。

短期供需压力犹存，“存量改造+轻资产+重运营”趋势增强：2023年消费修复主要受益于场景约束解除，城镇居民消费倾向回升，但距

离2019年仍有差距。尽管新增供应触顶回落，但存量规模仍维持相对高位，叠加短期宏观预期偏弱制约居民消费意愿及能力，购物中心

整体发展面临一定压力。中长期随着城镇化进一步推进、电商渗透率趋稳、线下业态持续创新，线下消费需求仍将具备一定韧性。存量

时代下行业关注点由购物中心数量增长向质量提升转变，存量项目改造、轻资产扩规模、深度运营成为行业参与者重要发力方向。

所处区位及后期运营影响购物中心现金流：租金收入为购物中心主要现金流，受单位租金、出租率直接影响，但从购物中心本质而

言，决定商户是否入驻、能否承受较高租金主要在于项目客流吸引、销售转化能力。进一步细分来看，购物中心所处商圈与交通可达性

奠定客流基础，项目设计与细节保障客流舒适度，业态丰富性打造利于消费需求释放，主力店、首店引进有助于树立品牌差异，会员体

系建立构筑私域流量运营空间、助力复购意愿提升。除此之外，租约集中到期、租金催收及免租等行为亦将对租金稳定性产生影响。

投资建议：我们认为优质购物中心出租率高、销售额稳定，运营经验难以模仿复制，具备长期投资价值。尽管短期需求修复尚未稳固，

行业发展面临一定压力，但中长期城镇化率提升、线下消费需求释放下机遇犹存。建议关注优秀购物中心开发运营企业，以及相关消费

类基础设施REITs投资机会。

风险提示：1）国内经济增速回落，消费增速大幅下行风险；2）存量竞争加剧，购物中心格局恶化风险；3）购物中心内容创新、业态

升级低于预期风险。

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目录

CONTENTS

购物中心基本情况

购物中心发展趋势

购物中心现金流影响

投资建议及风险提示

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购物中心经历多轮发展，涵盖多种类型

购物中心为由不同类型的零售、餐饮、休闲娱乐及提供其他服购物中心分类

务的商铺按照统一规划，在一个相对固定的建筑空间或区域内，

分类依据具体类别相关特征

统一运营的商业集合体。

位于城市核心商圈或中央商务区，辐射半

都市型

径可以覆盖甚至超出所在城市

国内购物中心发展经历起步、成形、成长、成熟四个阶段，现