[精选]江苏东台汇银商业广场项目营销策划思路提报_89页.pptxVIP

东台＊汇银商业广场营销筹划思路提报工程解读类似案例分析操作流程公司介绍01工程解读交通位置1、至上海2小时经济圈内2、位于盐城和南通之间，是个外向型城市。3、东临滨河风光带，是个旅游城市。4、政府正竭力打造城中区，使之成为人口扩张，成为新的行政中心。区域位置1、城中区核心位置，有得天独厚的天然价值2、东侧景观河道资源可为商业带来人气。产品平面鸟瞰图内街商业2F平面图1F平面图层高4.5米平均80平米左右层高5.8米平均80平米左右工程SWOT分析优势〔S〕〔1〕工程土地本钱较低；〔2〕工程规模适中，地块狭长，外商业接触面利于规划〔3〕地处城中规划核心内，未来居住人群庞大，为租赁和商业提供比较固定的目标消费群体；〔4〕周边大型纯商业工程较少，产品内大型卖场无疑可以成为主角。〔5〕商铺面积控制合理，利于前期投资客户购置。劣势〔W〕〔1〕目前阶段地段尚未成熟，对外辐射力有限，当地客户还未首肯本区域的商业气氛，对工程有较大的抗性；〔2〕现阶段日常消费客户总量较少，且两极分化严重，工程整合定位难度较大。快速实现销售，回收资金油一定难度。〔3〕东台地区商业开展仍处于较低水平，对主题商业广场认可度欠缺；时机〔O〕〔1〕东台城中区处于高速开展期，为本工程提供了较大的开展空间；行政导向可以带动当地客群。〔2〕东台城中区以及周边城市的居民中已形成较强的投资意识；〔3〕本工程比较容易塑造区域内地标产品，同时，当地商业环境单一，如果引导有效，本工程会引起很大的关注。〔4〕当地商业产品欠成熟，且大多不具备餐饮条件，而本工程可在产品竞争上获得优势。〔5〕根据目前市场状况，产品如采用包租形式，将极大地刺激当前市场的购置力。威胁〔T〕〔1〕国家宏观调控对消费的抑制明显，整个市场买气缺乏；〔2〕当地客户的两极分化严重，由于消费档次不高的根本原因，转让和租赁价格较低；〔3〕本地消费能力较低，对品牌业态的招商有较高难度；〔4〕据统计，当地商业物业购置主力为投资客，这将对投资回报——租金的要求较高。这可能会迫使在销售阶段必须采用“包租〞形式，以使客户获得稳定的较高收益。市区房地产情况分析※住宅价格以4500左右。※商业在售盘稀少，唯一在售城中花园内街6700元左右。02类似案例分析说明工程的设计单位为三益建筑设计院，该设计院的商业广场设计风格偏向欧式休闲主题，特以2-3万平米主题餐饮、娱乐、购物、休闲商业广场为主。此类产品在前期塑造非常关键，无论今后用于长期运营、还是销售交易均对此有所要求，涵盖产品包装、市场引导、客群培养、招商协调能力、物业建议能力、营销手段、销售控制等等。在本身非商业成熟地段，该类产品经过优秀筹划可以脱颖而出，会带来意想不到的利润。而筹划源于对此类产品的特征熟悉度从而挖掘其一般人看不到的价值，进行有效推广、再加以销售每个环节的层层把控能力。特举2个案例加以分析，从而帮助研究本案的筹划思路。1、崇明中瀛商业广场2、宁波弘基休闲广场案例1---------------崇明中瀛商业广场案例分析1崇明中瀛商业广场工程主体位于西门路干道沿线、文宸花苑的南入口处，与明珠花苑隔路相对，紧邻明珠花苑小学和崇明中学；由两栋商业建筑组成，1﹟楼为二层独立商业广场〔建筑面积6410.89㎡，销售面积6337.31㎡〕，2﹟楼为三层商业〔建筑面积3346.51㎡，销售面积2943.02㎡〕；实际可销售面积为9280.33㎡，建至准现房阶段，原来为住宅区配套商业。商业广场外墙采用玻璃幕墙和马赛克墙砖相配，建筑色调以棕色为主，商业整体外观品质尚可；两层的商业广场底层为已分割好的独立商铺，2层由内街连廊连接的分割型商铺，整个两层商铺呈三角形布局；三层的独立商业为分层商铺，每层商铺作面积分割，整体呈长方形布局。整体感觉商业气氛不浓，单套面积偏大，明显前期未曾有营销筹划配合。本案西门路育麟路湄州路东引路北门路东门路八一路人民路旗帜南门码头看板南门路黄浦江横幅宝杨码头案例分析1崇明中瀛商业广场案例分析崇明中瀛商业广场声色食艺，玩“赚〞夜上海■玩转：这本是为崇明人而设的新都会、新十里洋场，是他们的全新玩乐去处和消费去处■“玩赚〞：人流的汹涌与欲望释放的消费热潮，这又是投资客与自营客致富与掘金的宝地案例分析1崇明中瀛商业广场筹划方向判断1－－市场支撑■商业结构－－新型住宅区商业呈市场空白目前本案所处的新兴住宅聚集区，区域周边的社区商业比较零散，规模都在2000m2以下，不成体系；1000O平米以上的区域邻里中心，为市场空白点■消费力结构－－居民急需丰富的物质与消费生活区域内的消费人口均为城桥镇居民、动迁农民；家庭年收入３－５万，普通居民一般晚上８点左右休息睡觉，因为商业配套的缺乏，没有夜生活的习惯，