三四线,盛宴争夺才开始-更新09[1].15.pptx

三四线，盛宴争夺才开始中国执行总裁上海易居房地产研究院副院长

引子得益于快速布局三四线城市，高周转企业万科、恒大业绩快速增长万科2003-2011.1h销售业绩情况（亿元）恒大2008-2011.1h年销售业绩情况（亿元）万科：7年时间内翻了20倍恒大地产2011年半年度销售金额429亿元的上佳成绩，同比增长达103%，几乎追平去年全年500亿的销售金额20%以上的销金额来源于三、四线城市的贡献2003年万科集团全年的销售业绩仅为60亿，2010年已达1000亿之多2010年万科销售业绩突破千亿，三四线城市贡献率上升10%恒大：3年时间内翻了8倍万科2009-2011.1h销售金额结构

引子中海、龙湖、华润等企业加快周转速度，扩大三、四线城市布局比例龙湖城市贡献率对比2010年上半年企业销售金额TOP202011年上半年企业销售金额TOP20中高端物业开发为主的企业，也开始积极向高周转靠拢，业绩增速明显中海城市贡献率对比2011年城市结构贡献度2011年城市结构贡献度

发展环境企业成长热点探讨政策环境行业风险市场空间利润价格需求进入三、四线城市恰逢其时

发展环境·政策环境频繁的政策调控将成为短期内房地产市场的主旋律，未来市场调控或将进一步加码政策调控频繁短期内将持续新“国八条”措施，分别从落实责任、限购、税收、信贷、土地、住房保障、问责等方面，再次一次性出台系列政策1/261/273/16重庆、上海同时宣布1月28日起对个人住房征收房产税发改委发布《商品房销售明码标价规定》，专门对商品房销售的明码标价问题作出规定，要求商品房销售要实行一套一标价发改委重申《商品房销售明码标价规定》，并明确了相关细则4/265/12《关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》5/30全国将清理异常成交地块预防地价反弹重申商品房销售明码标价规定6/276/20再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年第六次上调存款准备金率。浙江省台州市发布《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》7/122011年房地产市场重点政策出台时间2011年2/912/2610/20一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点一年期存贷款基准利率下调0.27个百分点12/232008年2010年近年存贷款基准利率调整情况2011年7/74/6一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点8/25……国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议提出五项要求。其中提出房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。9/9衢州限购……

经济改革为主导社会改革为主导政治改革为主导前30年市场层面风险行业进入高风险周期国家处于重大发展转型期市场层面风险经济层面风险社会层面风险市场层面风险经济层面风险国家发展已经处于从前三十年的以经济改革为主导的发展阶段向以社会改革为主导的新的发展阶段转变。住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的社会层面。现阶段……从国家发展方向上来说，我国已经进入社会改革为主导的发展阶段；房地产行业已经由一元风险（市场层面）跃升至三元风险（市场层面、经济层面、社会层面）发展环境·行业风险

从十大重点城市成交占比走势来看，十大重点城市成交占比呈波动下滑趋势，中小城市房地产市场发展将逐步加快。部分三四线城市近5年房地产成交面积增长率高达50%，中国目前拥有287个地级市，661个市，2862个县，按照目前成交面积增长幅度预测，中国住宅开发市场空间依旧巨大，未来房地产市场将能够保持每年15亿平方米的成交规模受到调控影响十大重点城市成交出现萎缩，三、四线城市房地产市场发展逐步加快，未来成长空间可期发展环境·市场空间

企业成长·利润大部分企业的利润来自路径利润，即企业通过战略布局在三、四线城市业务的发展实现主要获益通过业务广泛布局三、四线城市，依靠行业市场大势向好获利，也是目前大部分企业获利的方式业务主要一、二线城市，在强大的竞争压力下，主要通过企业专业的开发能力及项目品质等获利70%路径利润专业利润专业取胜因素项目准确定位能力产品设计规划能力成本管控能力……路径取胜因素企业战略定位城市投资策略差异化发展路线……

企业成长·价格三、四线城市房地产业发展尚不成熟，城市内部房价层次还未完善，价差未打开所谓内部内部价差，指的是城市内区域之间、项目之间的价格差距。大多数三、四线城市这样的层次体系还未完善，项目价格往往集中于某一个区间内。从企业的角度来看，市场不成熟也意味着潜力的存在，尤其对于大型房企来说，凭借其品牌带来的高附加值，布局在这些内部价差还未拉开的三、四线城市，能够更容易地造就区域标杆型的项目，从而在未来